Käytämme sivustolla evästeitä parantaaksemme käyttökokemustasi. Jatkamalla sivuston käyttöä hyväksyt evästeiden käytön.

Negatiivisen omaisuuden arvon omaava omaisuus konkurssimenettelyssä

Yhtiön omaisuuden realisointi kuuluu olennaisena osana pesänhoitajan tehtäviin yhtiön konkurssiin asettamisen jälkeen. Toki, niin että lopullinen päätösvalta omaisuuden realisoinnista kuuluu velkojille. Pesänhoitaja huolehtii omaisuuden myynnistä velkojainkokouksen tai muussa päätöksentekomenettelyssä sovitun mukaisesti. Tarkoituksena on myydä omaisuus joutuisasti ja siten, että omaisuudesta saadaan korkein mahdollinen realisointitulos omaisuuden hoito-, realisointi- ja muiden kulujen vähentämisen jälkeen. Yhä useammin konkurssimenettelyjä kuitenkin rasittaa vaikeasti realisoitavissa olevat kiinteistö- ja asuntoyhtiöiden osakkeet tai kiinteistöt, joiden realisointiprosessi pitkittyy ja joihin kohdistuu huomattavia vastuita. Etenkin muuttotappioalueilla yhtiön kohteista ennen konkurssiin asettamista saadut arviot, eivät usein pidä paikkaansa konkurssiin asettamisen jälkeen.  Erityisesti ongelmalliseksi on muodostunut erilaiset erityiseen liiketoimintaan räätälöidyt kiinteistöt ja teollisuushallit. Näille kohteille voidaan saada kohtuullinen arvo suhteessa rakennuskustannuksiin ainoastaan, jos tiloissa on liiketoimintaa harjoittava yritys.

Realisoinnin pitkittymisen, omaisuuden hoitokulujen kasvun ja myyntihinnan pienentymisen lisäksi konkurssipesissä esiintyy yhä enemmän sellaista omaisuutta, joilla on negatiivinen arvo. Näiden omaisuuserien hoitoon ja käsittelyyn liittyy avoimia kysymyksiä, jotka odottavat vielä lainsäätäjän tahtotilaa siitä, minkälaisia vaihtoehtoja pesänhoitajalla on menetellä tällaisien omaisuuserien suhteen.

Tapauksissa, joissa kiinteistö tai asunto-osakeyhtiön osakkeilla on negatiivinen arvo, on tavanomaisesti kyseessä osakkeet, joihin kohdistuva velkapääoma ylittää niiden arvon.  Monesti velkapääoma liittyy asunto- ja kiinteistöyhtiön teettämiin remontteihin, jotka vaikuttavat rahoitusvastikkeen kasvuun osakkeisiin kohdistuvan lainan määrän kasvaessa. Kyse voi olla myös kiinteistöyhtiön osakkeista, jotka sijaitsevat alueilla, joilla on paljon tyhjiä toimitiloja ja joihin on käytännössä mahdotonta saada tilaan vuokralaisia.  Tämän vuoksi kohdetta ei saada myytyä, ainakaan kohtuullisessa ajassa. Myynnin pitkittyessä kohteesta maksetut vastik-keet voivat ylittää kohteesta mahdollisesti myöhemmin saatavan myyntihinnan.

Tämän vuoksi onkin perusteltua kyseenalaistaa, onko konkurssipesä kuitenkaan velvollinen maksamaan vastikkeita tällaisesta omaisuudesta? Tai onko konkurssipesälle oikeutta hylätä negatiivisen arvon omaava omaisuus? Tilanteessa, jossa kohdetta ei saada myytyä sen negatiivisen arvon vuoksi, nämä kaksi kysymystä kulkevat osittain käsi kädessä.

Onko konkurssipesä massavelkaisesti vastuussa vastikkeista

Konkurssipesän massavelalla tarkoitetaan konkurssipesän omaa velkaa, joka on syntynyt konkurssiin asettamisen jälkeen ja jonka se on velvollinen maksamaan oikea-aikaisesti ja täysimääräisesti. Konkurssipesä vastaa velasta vain, jos se johtuu konkurssimenettelystä, perustuu konkurssipesän tekemään sopimukseen tai sitoumukseen tai jos konkurssipesä on kyseisestä velasta vastuussa konkurssi- tai muun lainsäädännön nojalla. Konkurssipesä voi siten, olla massavelkaisessa vastuussa velasta ainoastaan, jos jokin edellä mainituista edellytyksistä täyttyy. Mikäli saatava ei ole massavelkaa, se on katsottava konkurssisaatavaksi, jonka perusteella velkoja voi konkurssipesän varallisuustilanteesta riippuen saada jako-osuuksia konkurssipesästä samoin edellytyksin kuin muutkin konkurssiyhtiön velkojat.

Tilanteissa, joissa kiinteistö/asunto-osakeyhtiön osakkeilla ei ole katsottu olevan realisointiarvoa, konkurssipesät ovat saattaneet jättää kiinteistö/asunto-osakeyhtiön vastikkeet maksamatta, vaikka konkurssipesässä olisikin varoja ollut nämä maksaa.

On selvää, että yhtiö itse on velvollinen vastikekulut hoitamaan, mutta ei välttämättä yhtiön konkurssipesä, koska vastikekuluja ei välttämättä katsota konkurssipesän massavelaksi. Vastikkeiden massavelkaisuutta voidaan arvioida seuraavasti:

  1. Vastikevelat eivät ole konkurssista johtuvia.
  2. Vastikesaatava ei ole myöskään suoraan lain nojalla syntyvää vastuuta. Riski osakkaan maksukyvyttömyydestä kuuluu yhtiölle, ei osakkeenomistajan velkojille. Siirtyyhän yhtiön omaisuus konkurssipesän määräysvaltaan velkojien intressissä.
  3. Onko konkurssipesä nimenomaisella tahdonilmaisulla ottanut vastikkeista vastattavakseen.

Koska edellä mainituilla perusteilla konkurssipesän massavelkainen vastuu vastikkeista voisi perustua ainoastaan konkurssipesän sitoumukseen, voidaan menettelyissä arvioida, voiko pesänhoitajan toimet omaisuuden suhteen aiheuttaa sen, että konkurssipesän olisi katsottava sitoutuneen vastikkeiden maksamiseen ilman nimenomaista sitoumusta.

Omaisuuden ottaminen konkurssipesän määräysvaltaan ei merkitse sitä, että konkurssipesä olisi sitoutunut maksuihin. Konkurssiyhtiön omaisuus siirtyy suoraan lain nojalla konkurssipesän määräysvaltaan. Koska pesänhoitajan on lain nojalla otettava omaisuus haltuunsa, jotta omaisuus pystytään arvioimaan ja realisoimaan, ei tämän tehtävän toteuttaminen voi merkitä sitä, että toimia voitaisiin arvioida hiljaiseksi sitoutumiseksi vastikkeiden maksamiseen tulevaisuudessa. Sama koskee tilannetta, jossa konkurssipesä maksaa vastikkeita vielä siinä vaiheessa, kun pesänhoitaja selvittää osakkeiden myyntimahdollisuuksia. Kyse on tällöin omaisuuden hoitamisesta ja velkojien edun toteuttamista selvittämällä millä toimenpiteillä päästään parhaan myyntitulokseen. Koska konkurssipesää on selvitettävä tehokkaasti, taloudellisesti ja joutuisasti sekä niin, ettei kenenkään oikeuksia loukata, ei asiaa kuitenkaan voitane lykätä useita kuukausia sen jälkeen, kun konkurssipesän on laatinut pesäluettelon yhtiön varoista ja veloista. Onhan pesäluetteloon jo sisällytettävä alustavat arviot konkurssipesään kuuluvasta omaisuudesta.

Konkurssioikeudellisten periaatteiden valossa ei ole perusteltua, että riski osakkaan maksukykyisyydestä siirrettäisiin omistajayhtiön velkojille siten, että nämä toisen yhtiön velat saisivat etusija-aseman ohi muiden konkurssivelkojien. Yhdenvertaisuusperiaatteen valossa tämä olisi kyseenalaista, ja johtaisi kestämättömään tulokseen käytännössä aiheuttaen sen, että konkurssipesää ei voitaisi lopettaa ennen kuin konkurssipesän varat olisivat kaikki kuluneet vastikkeiden maksamiseen konkurssivelkojien jäädessä ilman suorituksia. Käytännössä tämä johtaisi siihen, että konkurssipesiä asetettaisiin konkurssiin.

Osakkeiden hylkääminen

Laissa ei säädetä konkurssipesän oikeudesta luopua pesään kuuluvasta omaisuutta koskevasta määräysvallasta. Asia on sääntelemätön, suoranaista kieltoakaan konkurssilaissa ei siten ole siitä, etteikö konkurssipesä voisi luopua arvottomasta tai negatiivisarvoisesta omaisuudesta.

Muut oikeuslähteet, lähinnä lainvalmisteluaineisto, konkurssioikeuden yleiset periaatteet ja oikeuskäytäntö tukevat kuitenkin normia, jonka mukaan konkurssipesällä on oikeus luopua määräysvallastaan omaisuuteen, joka muutoin kuuluisi konkurssipesään.  Konkurssilain esitöissä todetaan nimenomaisesti, että pesälle saattaa joskus olla edullisinta luopua omaisuudesta.  Esitöissä mainitaan, että tällöin on yleensä kysymys omaisuudesta, jolla ei ole realisointiarvoa ollenkaan tai jonka hoito- tai myyntikulut ylittävät sen arvon ja josta konkurssipesän on sen vuoksi edullisinta päästä nopeasti eroon. Käytännössä omaisuuden hylkääminen konkurssimenettelyissä käsittää tavanomaisesti mm. arvottoman omaisuuden hylkäämisestä vuokratiloihin tapauksissa, jossa niiden realisointi/tilan tyhjennyskustannukset ylittävät omaisuuden arvon.

Konkurssioikeudellisten periaatteiden mukaan konkurssipesällä on oikeus ja velvoite valita velkojien kannalta edullisin vaihtoehto ja torjua sellaiset vaihtoehdot, jotka ovat epäedullisia velkojien edun ja heille menettelyssä mahdollisesti maksettavien jako-osuuksien kannalta. Sillä olisiko konkurssiyhtiö itse ollut velvollinen vastaamaan epäedullisestakin vaihtoehdosta ei ole asian kannalta väliä. Konkurssipesä ei ole ilman erillistä sitoumusta vastuussa yhtiön tekemistä sitoumuksista. Konkurssimenettely toteuttaa velkojien etua ja näin ollen konkurssipesä saa itse valita mihin sitoumuksiin sen on kannattavaa sitoutua. Nämä lähtökohdat puoltavat luopumusoikeutta.

Mikäli konkurssipesällä ei olisi mahdollisuutta luopua sellaisesta omaisuudesta, josta aiheutuvat kulut olisivat suuremmat kuin siitä aiheutuvat tuotot, olisi tämä konkurssioikeudellisesti kestämätöntä. Pesän varat menisivät ainoastaan tällaiseen omaisuuteen, josta ei olisi tulossa pesään tuottoja, eikä siitä päästäisi eroon. Käytännössä tämä tarkoittaisi sitä, että konkurssipesä pitäisi lopulta ajaa konkurssiin. Loppujen lopuksi kiinteistö/asunto osakeyhtiöt olisivat loppujen lopuksi joka tapauksessa siinä tilanteessa, että sen vastikkeita ei makseta osakkeenomistajan maksukyvyttömyyden vuoksi. Jotta menettely voidaan vielä tehokkaasti läpi, tulee konkurssipesällä olla oikeus sellaisen omaisuuden hylkäämiseen, josta konkurssiyhtiön velkojat eivät voi saada tuottoja.  Kuitenkaan suoranaista säännöstä asiasta ei vielä ole.  Asunto- ja kiinteistöyhtiöihin liittyvät riskit ovat kuitenkin kasvaneet muuttotappioalueiden ja kasvukeskusten välisen kuilun kasvamisen johdosta, joten asia tulee olemaan tapetilla tulevaisuudessakin yhä enenemässä määrin.



Juuli Salo
Asianajaja

© Asianajotoimisto Fenno 2019. All rights reserved. Site by Pelismo Oy / p+web®