Toisinaan taloyhtiössä eteen voi tulla tilanne, jossa osakkeenomistajan vastikemaksut ovat rästissä useammalta kuukaudelta tai osakkeenomistaja on muutoin rikkonut yhtiöjärjestyksen sääntöjä, eikä taloyhtiössä oikein tiedetä mihin toimenpiteisiin on mahdollista ryhtyä.

Taloyhtiöllä on asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n mukaisesti oikeus ryhtyä järeämpiin keinoihin osakkeenomistajan rikkomusten vuoksi ja taloyhtiö voikin päättää yhtiökokouksessa, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan. Edellytyksenä hallintaan ottamiselle on laissa määritellyt kriteerit. Yhtiökokous voi päättää huoneiston hallintaan ottamisesta, jos:

1) osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai 3 §:n 4 momentissa tarkoitettuja kuluja (varoituksen antamisesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta yhtiölle jo aiheutuneita kustannuksia); 2) osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa; 3) osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta;
4) osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää; tai 5) osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.

Osakehuoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys. Yhtiökokouksen päätöksessä on mainittava hallintaan ottamisen peruste, kestoaika ja kohteena olevat tilat.

Edellä tarkoitettu kolmen vuoden määräaika lasketaan siitä, kun yhtiö on saanut osakehuoneiston hallintaansa, jollei yhtiökokous päätä aikaisemmasta ajankohdasta.

Mitä haltuunotto käytännössä sitten tarkoittaa ja miten haltuunottoprosessi
pääpirteissään etenee?

Ensin taloyhtiön hallituksen tulee kokoontua ja päättää, että osakkeenomistajalle, jonka rikkomus täyttää asunto-osakeyhtiölaissa määritellyt kriteerit annetaan
haltuunottovaroitus.

Haltuunottovaroitus tulee olla hallituksen nimissä tehty ja sen tulee olla kirjallinen. Mikäli huoneisto on vuokrattu, tulee varoitus toimittaa osakkeenomistajan lisäksi myös vuokralaiselle. Varoituksesta on käytävä ilmi varoituksen perusteet sekä ilmoitus siitä, että huoneisto voidaan tarvittaessa ottaa taloyhtiön haltuun määräajaksi. Varoituksen saava osakkeenomistaja on vastuussa varoituksesta aiheutuvista kuluista, joita ovat esimerkiksi haastemiehen tiedoksiantomaksu ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta aiheutuneet kustannukset. Varoitus tulee antaa todisteellisesti tiedoksi esimerkiksi haastemiehen välityksellä. Mikäli eteen tulee tilanne, että osakkeenomistaja tai vuokralainen on tuntematon, varoitus voidaan julkaista myös virallisessa lehdessä.

Yhtiökokouksen haltuunottopäätös ja tiedoksianto osakkeenomistajalle

Toisinaan pelkkä varoitus riittää korjaamaan osakkeenomistajan ja / tai vuokralaisen rikkomukset. Mikäli varoitus ei kuitenkaan tuota toivottua tulosta, yhtiökokous voi päättää osakehuoneiston haltuunotosta. Yhtiökokouksen haltuunottopäätös on niin ikään annettava tiedoksi osakkeenomistajalle sekä mahdolliselle vuokralaiselle 60 päivän kuluessa sen tekemisestä. Aikaraja on ehdoton, jonka jälkeen päätös raukeaa. Päätös tulee antaa tiedoksi samalla tavalla kuin varoitus eli todisteellisesti. Päätöksessä tulee mainita haltuunoton syy, haltuunoton kohde ja haltuunoton kesto, joka voi olla enintään kolme vuotta. Haltuunotosta huolimatta omistusoikeus huoneistoon säilyy osakkeenomistajalla.

Kun osakkeenomistaja on saanut tiedon haltuunottopäätöksestä, hänellä on 30 päivää aikaa moittia päätöstä. Mikäli päätöstä ei moitita, taloyhtiö saa ryhtyä haltuunottoa edellyttäviin toimenpiteisiin.

Asunnon haltuunotto ja mahdollinen häätö

Haltuunottopäätöksen jälkeen taloyhtiö pyytää osakkeenomistajaa tai mahdollista vuokralaista muuttamaan pois. Mikäli osakkeenomistaja tai mahdollinen vuokralainen ei lähde vapaaehtoisesti, häätöä voidaan hakea tuomioistuimelta. Tuomioistuimen päätöksen jälkeen asia siirtyy ulosottoviranomaiselle, joka huolehtii häädön täytäntöönpanosta. Häädöstä aiheutuvat kustannukset kannattaa niin ikään vaatia osakkeenomistajalta

Kulujen kattaminen asuinhuoneiston vuokraamisella

Huoneiston haltuunotosta aiheutuu taloyhtiölle kuluja (tiedoksiantokulut, yhtiökokouksista aiheutuneet kulut sekä mahdolliset juristikulut), joiden kattamiseksi taloyhtiö voi ryhtyä vuokraamaan asuntoa haltuunoton ajaksi. Toisinaan asunto voi vaatia myös kunnostamista, joten remontointi ennen vuokraamista voi olla tarpeellinen. Remontoimisesta aiheutuvia kuluja kannattaa myös vaatia osakkeenomistajalta.

Asunto-osakeyhtiö saa periä vuokratuloista maksamattomat vastikkeet, huoneiston korjaamisesta aiheutuneet kulut sekä haltuunottoprosessista aiheutuneet kulut ennen kuin osakkeenomistajalla on oikeus saada vuokrasta mitään itselleen. Vasta kun em. kulut on saatu katettua, vuokratuloja kannattaa tilittää eteenpäin osakkeenomistajalle. Näin varmistetaan se, ettei asunto-osakeyhtiö jää riippuvaiseksi osakkeenomistajan maksukyvystä ja maksuhalukkuudesta.

On myös tilanteita, jolloin vuokraaminen ei ole järkevää esimerkiksi jos asunnon korjaaminen tulisi kohtuuttoman kalliiksi. Tällöin taloyhtiön kannattaa miettiä asiassa muuta vaihtoehtoa esimerkiksi vahingonkorvauskanteen nostamista osakkeenomistajaa vastaan.

Hallinnan palautuminen osakkeenomistajalle

Haltuunottoajan kuluttua eli viimeistään kolmen vuoden kuluttua haltuunotosta, taloyhtiön tulee palauttaa huoneiston hallinta osakkeenomistajalle. Mikäli asunnossa on vuokralainen, päättyy tämän vuokrasopimus määräpäivänä ilman irtisanomisaikaa. Vuokrasopimuksen laatimisessa on hyvä käyttää juristia apuna.

Osakehuoneisto on toki mahdollista palauttaa osakkeenomistajalle myös aiemmin kuin vasta kolmen vuoden kuluttua. Tällöin erityisesti tulee kiinnittää huomiota mahdolliseen vuokrasuhteen päättämiseen. Mikäli haltuunotolle on alun perinkin ollut asunto-osakeyhtiölain määrittelemä peruste, taloyhtiöllä ei ole velvollisuutta palauttaa hallintaa ennenaikaisesti, vaikka haltuunoton peruste poistuisikin aiemmin. On kuitenkin huomattava, että asunnon hallinta on palautettava aiemmin, mikäli asunto-osakkeen omistus siirtyy uudelle omistajalle. Uuden osakkeenomistajan on kuitenkin maksettava edellisen osakkeenomistajan aiheuttamat vastikerästit ja/tai asunnon korjaamisesta aiheutuneet kulut sekä haltuunotosta aiheutuneet kulut. Huomioitavaa on myös, että
mahdollinen vuokrasopimus haltuunoton ajaksi on sitova myös uutta osakkeenomistajaa kohtaan.

Huomioita osakkeenomistajan vaihtumiseen

Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 7 §:ssä määritellään, että asunnon uusi osakkeenomistaja on edellisen osakkeenomistajan ohella vastuussa tämän laiminlyömästä yhtiövastikkeesta ja 2 §:n 2 momentissa tarkoitetusta maksusta eli ns. käyttökorvausmaksuista, jotka on rinnastettu vastikkeeseen. Uuden omistajan vastuun enimmäismäärä on yhtä suuri kuin yhtiövastikkeen yhteenlaskettu määrä siltä kuukaudelta, jona omistusoikeus siirtyi ja sitä välittömästi edeltävältä viideltä kuukaudelta eli yhteensä maksimissaan kuudelta kuukaudelta. Uusi omistaja ei kuitenkaan vastaa sellaisesta entisen omistajan laiminlyömästä yhtiövastikkeesta tai maksusta, jota ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa ja joka on erääntynyt maksettavaksi ennen todistuksen päiväystä. On siis erityisen tärkeää merkitä isännöitsijäntodistukseen kaikki maksamattomat yhtiövastikkeet.

Mikäli taloyhtiöllänne on tarvetta konsultointiavulle tai esimerkiksi varoituksen laatimiselle, me Asianajotoimisto Fennossa autamme mielellämme ja huolehdimme siitä, että haltuunottoprosessi etenee asunto-osakeyhtiölain säädösten mukaisesti.