Suomessa on runsaasti varsinkin vanhempia omakotitaloja, joissa on kellari. Monasti kellaritiloja on muutettu asumiskäyttöön tai oleskelutilaksi esimerkiksi rakentamalla sinne takkahuoneita ja peseytymistiloja. Kosteudenhallinnan näkökulmasta kellaritilat maanvastaisine seinärakenteineen ovat haasteellisia, erityisesti mikäli tilat on muutettu asumiskäyttöön tai oleskelutiloiksi.
Terveydensuojelulain 7 luvun 27§:n mukaan asunnossa tai muussa oleskelutilassa ei saa esiintyä kosteutta tai mikrobeja siten, että niistä voi aiheutua terveyshaittaa tilassa oleskeleville. Toimenpiteisiin haitan ja siihen johtaneiden tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi tai rajoittamiseksi on ryhdyttävä viipymättä. Asumisterveysasetuksen 20 §:n mukaan toimenpiderajan ylittymisenä pidetään esimerkiksi korjaamatonta kosteusvauriota, aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa analyyseillä varmistettua mikrobikasvustoa rakennuksen sisäpinnalla ja sisäpuolisessa rakenteessa.
Mikrobihaitat syntyvät kellaritiloissa usein sen takia, että maanvaraista seinärakennetta on eristetty sisäpuolisilla kosteudelle ja mikrobivaurioille alttiilla rakenneratkaisuilla. Toisaalta asumiskäyttöön otetuissa kellaritiloissa voi perusmuurissa olla kosteutta niin paljon, että se voi jo yksin kertoa kiinteistökaupan virheestä. Perusmuurissa oleva kosteus tai jopa märkyys kertoo ulkopuolelta seinärakenteen läpi tulevasta ja/tai kapillaarisesti maaperästä nousevasta kosteudesta. Kiinteistönkaupan virhe voi ilmetä kosteutena rakenteissa, mutta syy sille on toimimaton kosteudenhallinta.
On eri asia myydä omakotitalo, jossa on kellari, kuin että myydään omakotitalo, jossa on asumis- tai oleskelukäyttöön muutettu kellari. Kiinteistökaupan myyjä ja ostaja voivat etukäteen välttää riitaisuuksia huomioimalla riittävällä tavalla asumiskäytössä tai oleskelutilana olevien kellaritilojen ominaispiirteet tai riskit.
Myyjän on syytä jo hallinta-aikanaan harkitessaan kellaritilan käytön muuttamista asumiseen tai oleskeluun kiinnittää huomiota esimerkiksi salaojien toimivuuteen ja niiden rakentamismääräysten mukaisuuteen, maaperän oikeasuuntaiseen kaatoon talosta poispäin, patolevyn oikeaan asennukseen ja siihen, että salaojissa on käytetty siihen tarkoitettua salaojasoraa. Kosteudenhallinnan kysymykset ovat merkityksellisiä ratkaistavia asioita ennen kellaritilojen muuttamista asumiskäyttöön.
Maakaaren 2 luvun 22§:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Varsinkin ostajan tärkein tietolähde kellarillisen omakotitalon kaupassa on kuntotarkastusraportti. Kiinteistökaupan kuntotarkastuksessa ei avata yleensä rakenteita, vaan tilat käydään lävitse silmämääräisesti pintakosteusmittaria apuna käyttäen. Kuntotarkastusraportissa selvitetään sanallisesti asumis- ja oleskelukäytössä olleen kellaritilan mahdolliset riskirakenteet ja tarvittavat toimenpiteet.
Kun ostaja ennen kauppaa tarkastaa tällaisen kellarin kunnon, niin hänen pitäisi osata kosteusvauriojälkien perusteella epäillä vaurioiden olemassaoloa rakenteissa, jotta tällaisella ennakkotarkastusvelvollisuudella olisi merkitystä. Useinkaan ostaja ei tällaisia havaintoja asumis- ja oleskelukäytössä olevissa kellaritiloissa tee. Näin ollen kuntotarkastajan rooli ja merkitys asiantuntijana korostuu. Hän voi antaa konkreettisen tarkastuskehotuksen, esimerkiksi kuntotutkimuskehotuksen. Tämä kehotus ostajalle on laissa tarkoitettu ”erityinen syy” selvittää talon kuntoa, esimerkiksi rakenneavauksin.
Maakaaren 2 luvun 21 §:ssä määritellään se, mikä on se ajankohta, jonka perusteella oikeudellisen virheen olemassaolo määritellään. Lain mukaan virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa tällöin kiinteistössä olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin.
Mikäli kuntotarkastaja ei ole kuntotarkastuksessaan todennut mitään epäilyttävää kosteusvaurioon liittyvää, eikä hän näin ollen ole antanut kuntotutkimuskehotuksia, niin se tukee lähtökohtaisesti sitä ajatusta, että myyjän aikana ei ole ollut kosteus- ja mikrobivaurioita kellaritiloissa. Jos kuitenkin ostaja asuessaan kohteessa löytää kosteusvaurion asumiskäytössä olevassa kellaritilassa, joka pahimmillaan voi olla terveyshaitta, niin kysymys kuuluu, että onko kosteusvaurioon johtaneet syyt olleet olemassa ennen kauppaa vai onko se seurausta jostakin kaupan jälkeen tapahtuneesta seikasta. Myyjän on hyvin vaikea näissä tapauksissa osoittaa, että kosteusvaurion syynä on jokin muu seikka kuin kaupanteon aikaan talossa ollut rakenneratkaisu.
Oman kokemukseni perusteella sanoisin, että myyjän vastuu korostuu kiinteistökaupassa, jossa myydään esimerkiksi rinnetontilla oleva omakotitalo asumis- tai oleskelukäyttöön muutettuine kellaritiloineen. Perustelen sitä sillä, että myyjä on itse tehnyt muutostyön. Hänellä on vastuu siitä, että muutostyö on toteutettu tavalla, joka on toimiva ja asianmukainen turvaten viime kädessä asumisterveyden kellaritiloissa. Tämän lisäksi, että hänellä on tämä yleinen vastuu asiassa, niin hänen tulee kiinteistökaupan riitatilanteissa kyetä osoittamaan toimineensa näin.
