Sami Saarilampi on avannut helmikuisessa blogikirjoituksessaan asunto-osakeyhtiöiden konkurssitilanteita. Kuten Samikin on kirjoituksessaan todennut, asunto-osakeyhtiöiden konkurssit ovat viime vuosien aikana yleistyneet. Yksi esiin nostetuista syistä tai riskitekijöistä asunto-osakeyhtiön konkurssille on yhtiön maksuvalmiuteen vaikuttavat vastikerästit. Mikäli vastikerästikertymä on huomattava, eivätkä kerätyt vastikkeet riitä kattamaan yhtiön kustannuksia, voi yhtiö ajautua maksuvaikeuksiin ja jopa konkurssiin.

Vastikkeista asuntoyhtiössä

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiövastiketta yhtiön menojen kattamiseksi yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan. Yhtiövastikkeiden kertymän olisikin siten määräydyttävä yhtiön kulujen perusteella, ja sen tulisi olla riittävän suuri kattaakseen kaikki yhtiön kulut. On myös huomattava, että yhtiövastiketta on
maksettava nimenomaan yhtiölle aiheutuvien kulujen kattamiseksi, eikä niinkään korvaukseksi huoneiston käyttöoikeudesta. Vastiketta on siten maksettava yhtiölle, vaikka osakkeenomistaja ei syystä tai toisesta käyttäisikään huoneistoa ja se olisi tyhjillään.

Asuntoyhtiön yhtiöjärjestys määrää, millä perusteilla yhtiövastiketta maksetaan. Yhtiöjärjestysten määräykset vastikkeista voivat olla hyvin monenkirjavia ja niissä voi olla useampia erilaisia vastikkeita. Eri vastiketyyppien lisäksi yhtiöjärjestyksessä on määrättävä myös vastikkeen maksuperusteesta. Ehkä tyypillisin maksuperuste on huoneiston pinta-ala. On myös hyvin tavallista, että yhtiövastikkeita on jyvitetty erinäisillä yhtiöjärjestyksen määräyksillä siten, että toiset osakkeenomistajat saattavat vastata suuremmasta vastikkeenmaksuvelvollisuudesta kuin toiset. Asunto osakeyhtiökäytännössä on hyvinkin tavallista, että jos yhtiössä on yhtiöjärjestyksessä käyttötarkoitukseltaan liikehuoneistoiksi määrättyjä huoneistoja, niiden yhtiövastike on määrätty maksettavaksi esimerkiksi puolitoista- tai kaksinkertaisena asuinhuoneistoihin verrattuna.

Liikehuoneistojen vastikekertoimet

Liikehuoneistojen suuremmiksi määrätyt vastikekertoimet ovat kuitenkin aiheuttaneet asuntoyhtiöille vaikeuksia, kun muuttoliike kasvukeskuksiin ja palveluiden siirtyminen verkkoon on kiihtynyt. Pienemmillä ja syrjäisemmillä paikkakunnilla esimerkiksi entisten pankkien ja postien liiketilat ovat yhteiskunnan rakenteiden muuttumisen myötä jääneet tyhjilleen. Erityisesti niiden liiketilojen jääminen tyhjilleen, jotka sijaitsevat nimenomaan asunto-osakeyhtiöissä, ovat voineet aiheuttaa huomattavia taloudellisia haasteita asuntoyhtiöille ja siten tällaisissa asuntoyhtiöissä asuville ihmisille.

On ollut hyvin tavallista, että vaikkapa posti sijaitsee talon kivijalassa ja saman rakennuksen ylemmissä kerroksissa on asuntoja. Liiketilalle, jossa posti on sijainnut, on voitu yhtiöjärjestyksessä määrätä esimerkiksi kaksinkertainen vastikekerroin, koska on haluttu, että liikehuoneiston osakkeenomistaja vastaa suuremmalla osuudella asuntoyhtiön kustannuksista, kuin
asukasosakkaat. Tällaiset määräykset ovat täysin sallittuja ja usein perusteltujakin, mutta ongelmia voi muodostua, jos tila jää tyhjilleen. Tällöin myös suurempi osuus asuntoyhtiön tuloista jää yhtiöltä saamatta, eikä yhtiö siten välttämättä pysty kattamaan kaikkia kustannuksiaan.

Ratkaisuvaihtoehdot vastikekertoimen poistamiseksi

Mikäli asuntoyhtiön yhtiöjärjestyksessä on tällainen vastikekerroin ja yhtiössä sijaitseva liiketila jäisi tyhjilleen ja ilman vastikkeenmaksajaa, ratkaisuna voisi olla kerroinmääräyksen poistaminen yhtiöjärjestyksestä. Näin voitaisiin pyrkiä tasapainottamaan osakkeenomistajien välistä maksuvelvollisuutta yhtiötä kohtaan, jolloin yhden osakkeenomistajan maksamattomuudella ei ole yhtä suurta vaikutusta asuntoyhtiön talouteen, kun vastikerästimäärä ei ole kertautunut esimerkiksi kahdella.

Yhtiöjärjestyksen määräyksiä esimerkiksi vastikekertoimista voidaan saada muutetuksi vain yhtiökokouksen päätöksellä. Yhtiöjärjestyksen muuttamista koskeva päätös on niin merkittävä, että se on asunto-osakeyhtiölaissa määrätty tehtäväksi määräenemmistöpäätöksenä (2/3 annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista) enemmistöpäätöksen sijaan.
Määräenemmistön lisäksi yhtiöjärjestyksen muuttamiseen on saatava osakkeenomistajan suostumus esimerkiksi silloin, kun lisätään osakkeenomistajan maksuvelvollisuuttaan yhtiötä kohtaan siten, että muutetaan vastike- tai muuta maksuperustetta taikka lisätään tai poistetaan maksuperuste. Tämän niin kutsutun suostumuspykälän vuoksi tarvitaan kaikkien osakkeenomistajien suostumus, mikäli yhtiössä haluttaisiin luopua yhtiöjärjestykseen määrätystä liikehuoneistoa koskevasta vastikekertoimesta. Jos suostumusta ei saada kaikilta niiltä osakkeenomistajilta, joiden maksuvelvollisuus kertoimen poistamisen myötä kasvaa, ei päätöstä voida tehdä. Näin ollen, jos yksikin osakkeenomistaja vastustaa kertoimesta luopumista, yhtiöjärjestyksen kerrointa koskeva määräys jää voimaan.

Vastikekertoimesta luopuminen paitsi tasapainottaisi kaikkien osakkeenomistajien välistä maksuvelvollisuutta yhtiötä kohtaan, se voisi houkutella liikehuoneistoon uuden toimijan, kun sen vastikkeenmaksuvelvollisuus yhtiötä kohtaan olisi pienempi kertoimeen verrattuna.

Edellä kerrotun suostumuspykälän vuoksi kertoimen poistaminen ei aina onnistu. Tällöin yhtiöllä on vielä muitakin ratkaisuvaihtoehtoja tilanteen korjaamiseksi, kuten liikehuoneiston ottaminen yhtiön hallintaan ja vuokraaminen. Vuokratuloilla kyettäisiin ainakin osittain kattamaan vastikevajetta ja siten yhtiö kustannuksia. Vuokralaisen saaminen liikehuoneistoon ei kuitenkaan kaikissa tilanteissa ole helppoa, koska asunto-osakeyhtiölain mukaan huoneisto on vuokrattava käyvästä vuokrasta sopivalle vuokralaiselle hallinnassaolon ajaksi. Asuntoyhtiö ei siten voisi tyytyä perimään vain yhtiövastikkeen suuruista vuokraa, vaan vuokran tulisi olla paikkakunnan vuokratason mukainen. Toimistomme asianajaja Pia-Maria Kulmala on myös kirjoittanut tarkemmin asunto-osakeyhtiön oikeudesta ottaa huoneisto yhtiön hallintaan.

Olen tutkinut asuntoyhtiöiden yhtiöjärjestysten vastikemääräyksiä ja niiden muuttamista laajemmin vuonna 2023 valmistuneessa gradussani, joten mikäli aiheeseen liittyen herää kysymyksiä, keskustelen niistä mielelläni lisää.