Viimeisten vuosien aikana asunto-osakeyhtiöiden eli tuttavallisemmin taloyhtiöiden konkurssit ovat yleistyneet. Asunto-osakeyhtiöitä ei välttämättä aiemmin ole yleisesti mielletty konkurssikelpoisiksi, mutta konkurssilain mukaan asunto-osakeyhtiö voidaan asettaa konkurssiin siinä missä mikä tahansa muukin oikeushenkilö. Liiketoimintaa harjoittavan osakeyhtiön konkurssiin verrattuna asunto-osakeyhtiöiden konkurssiin liittyy kuitenkin erityispiirteitä, vaikka menettelyssä noudatettava laki ja menettely itsessään ovatkin samat. Tässä kirjoituksessa on tarkoitus avata asunto- osakeyhtiöiden osakkeenomistajille, hallituksen jäsenille ja isännöitsijöille yleisesti sitä, millä edellytyksillä ja miten asunto-osakeyhtiö voidaan asettaa konkurssiin, mitä konkurssimenettelyssä tapahtuu ja mitkä ovat yleisimmät syyt tai riskitekijät asunto-osakeyhtiön konkurssille.
Maksukyvyttömyys konkurssiin asettamisen edellytyksenä
Kuten kaikilla muillakin oikeushenkilöillä, asunto-osakeyhtiön konkurssiin asettamisen edellytyksenä on se, että yhtiö on maksukyvytön, eli muutoin kuin tilapäisesti kykenemätön selviytymään veloistaan. Asunto-osakeyhtiötä voivat hakea konkurssiin sekä asunto-osakeyhtiö itse että sen velkoja. Käytännössä huomattava osa asunto-osakeyhtiöiden konkursseista on velallisaloitteisia, eli yhtiö jättää itse konkurssihakemuksen vireille käräjäoikeuteen. Päätöksen konkurssiin hakeutumisesta tekee asunto-osakeyhtiön hallitus, mutta koska kyseessä asunto-osakeyhtiön ja sen osakkeenomistajien kannalta erittäin merkittävä päätös, on hallituksen usein hyvä viedä asia myös yhtiökokouksen päätettäväksi.
Käräjäoikeus tekee konkurssihakemuksen perusteella päätöksen konkurssiin asettamisesta. Mikäli asunto-osakeyhtiö on hakeutunut itse konkurssiin eikä konkurssihakemuksessa ilmene täydennystä vaativia puutteita, tekee käräjäoikeus päätöksen konkurssiin asettamisesta usein jo viikon sisällä hakemuksen vireille tulosta. Käräjäoikeus määrää samalla konkurssipesälle pesänhoitajan, jonka tehtävä on ottaa konkurssipesään kuuluva omaisuus haltuunsa, realisoida omaisuus ja suorittaa pesänhoitajalle konkurssilaissa määrätyt muut tehtävät.
Mitä asunto-osakeyhtiön konkurssimenettelyssä tapahtuu?
Vaikka noudatettavat menettelysäännökset ja tehtävät toimenpiteet määräytyvät saman lain mukaan kuin tavanomaisessa liiketoimintaa harjoittavassa yhtiössä, on asunto-osakeyhtiön konkurssissa useita erityispiirteitä. Asunto-osakeyhtiöiden konkurssit voidaan kuitenkin jakaa ainakin kahteen erilaiseen tyyppitilanteeseen, eli käyttöönotettujen (usein vanhempien) asunto-osakeyhtiöiden konkursseihin ja perustajaurakointia varten perustettujen asunto-osakeyhtiöiden konkursseihin, joissa rakennustyöt ovat vielä kesken. Näistä jälkimmäiseen liittyy usein asunto- osakeyhtiön konkurssia edeltänyt perustajaurakoitsijan konkurssi. Koska perustajaurakoitsijan ja perustajaurakointia varten perustetun asunto-osakeyhtiön konkurssiin liittyy useita erityispiirteitä RS-järjestelmän ja asuntokauppalain osalta, keskitytään tässä kirjoituksessa käsittelemään jo käytössä olevien ja asuttujen asunto-osakeyhtiöiden konkursseja.
Olennaisimpana erityispiirteenä asunto-osakeyhtiöiden konkursseissa on se, että konkurssipesän omaisuuteen kuuluu asuinrakennus, jossa saattaa olla asukkaita, joiden koti on kyseisessä rakennuksessa sijaitsevassa asunnossa. Asukas saattaa hallita huoneistoa joko omistamansa osakkeen tuoman hallintaoikeuden tai vuokrasopimuksen nojalla. Riippumatta siitä kumpaan perusteeseen hallintaoikeus perustuu, menettää asukas huoneiston hallintaoikeuden konkurssiin asettamisen myötä. Asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistus tuottaa ainoastaan oikeuden hallita tiettyä huoneistoa yhtiöjärjestyksen määräämällä tavalla. Sen sijaan asuinrakennuksen ja sen osien (ja siten myös huoneistojen) omistusoikeus on asunto-osakeyhtiöllä. Konkurssiin asettamisen seurauksena asunto-osakeyhtiö menettää oikeuden määrätä omaisuudestaan ja asuinrakennuksen (ja sen osien, eli huoneistojen) omistus- ja hallintaoikeus siirtyy konkurssipesälle.
Konkurssipesä voi kuitenkin tapauskohtaisesti tietyin reunaehdoin vuokrata huoneistoja asukkaille, mikäli asukkaat ovat halukkaita jatkamaan huoneistoissa vuokralaisina. Vuokraustoimintaan liittyy kuitenkin aina riskejä ja kuluja, joten yleisesti voidaan todeta, että vuokratuottojen tulee selvästi ylittää rakennuksen ylläpidosta ja vuokrahallinnosta aiheutuvat kustannukset. Päätös huoneistojen vuokraamisesta tehdään siis tapauskohtaista harkintaa käyttäen, eikä asukkailla ole lähtökohtaista tai lakiin perustuvaa oikeutta jäädä asumaan huoneistoihin vuokralle konkurssiin asettamisen jälkeen. Mikäli konkurssipesä päättää vuokrata huoneistoja asukkaille, määräytyvät vuokrasopimuksen ehdot, kuten vuokran määrä, konkurssipesän ja vuokralaisen välisen sopimuksen mukaisesti.
Konkurssimenettelyssä velkojat käyttävät päätösvaltaa esimerkiksi konkurssipesään kuuluvan omaisuuden realisoinnista tai edellä kerrotun vuokraustoiminnan jatkamisesta. Asunto-osakeyhtiön hallituksen ja osakkeenomistajien päätösvalta päättyvät konkurssiin asettamisen myötä. Usein asunto-osakeyhtiöiden konkursseissa yhtiöllä on lainaa, jonka vakuutena yhtiön omistama kiinteistö (tai vuokratontti), ja sillä sijaitsevat rakennukset lähtökohtaisesti ovat. Velkoja, jolle kiinteistö rakennuksineen on pantattu, on usein päätöksenteon kannalta ratkaisevassa asemassa, koska tämän saatavat maksetaan panttikohteen myyntihinnasta ja muista tuotoista päältä.
Kiinteistön ja rakennuksien myynnin lisäksi konkurssipesä muuttaa rahaksi myös mahdollisen muun yhtiön omaisuuden, joka tarkoittaa asunto-osakeyhtiössä usein vähäisen irtaimiston myyntiä tai vastikesaatavien perintää. Onkin hyvä huomata, että asunto-osakeyhtiön konkurssi ei vaikuta osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa ennen konkurssia syntyneitä vastikkeita.
Konkurssipesään kuuluvan omaisuuden rahaksimuuton ja konkurssimenettelyn kustannusten kattamisen jälkeen jäljelle jäävät varat jaetaan velkojille. Mikäli velkojat saavat viivästyskorkoineen täyden suorituksen saatavilleen, kuuluvat jäljelle jääneet varat osakeomistuksen perusteella osakkeenomistajille. Käytännössä tällainen tilanne on kuitenkin hyvin harvinainen, eikä osakkeenomistajille yleensä kerry lainkaan suorituksia velkojen ja konkurssimenettelyn kustannusten kattamisen jälkeen. Osakeomistus muodostuu siten konkurssin myötä arvottomaksi.
Yleisimmät syyt ja riskitekijät asunto-osakeyhtiöiden konkursseille
Asunto-osakeyhtiöiden konkurssien taustalla on tunnistettavissa muutamia yleisimpiä syitä ja riskitekijöitä. Lopulta kaikki nämä syyt johtavat kuitenkin siihen, että asunto-osakeyhtiö ei kykene suoriutumaan maksuvelvoitteistaan ja usein myös sen velat ovat suuremmat kuin varat. Maksuvaikeuksiin asunto-osakeyhtiöitä ajavat haasteet yhtiöiden tulorahoituksessa, jotka saattavat johtua muun muassa maksukyvyttömien osakkaiden vuoksi aiheutuneista merkittävistä vastikerästeistä. Etenkin liiketilojen korkeammat vastikkeet saattavat muodostua ongelmaksi yhtiön
vastikekertymän kannalta liiketilojen jäädessä tyhjilleen.
Viime aikoina rakennusalan heikon markkinatilanteen vuoksi perustajaurakoitsijoita on ajautunut maksukyvyttömäksi, mikä on aiheuttanut maksuhaasteita jo valmistuneille asunto-osakeyhtiöille, joissa perustajaurakoitsija on omistanut vielä merkittävän määrän myymättömiä huoneistoja.
Riskin asunto-osakeyhtiön maksuvalmiudelle muodostaa myös keskittynyt omistajuus, jossa esimerkiksi yksittäinen asuntosijoittaja omistaa asunto-osakeyhtiöstä huomattavan määrän osakkeita. Tällöin osakkaan maksuvaikeudet saattavat heijastua suoraan myös asunto-osakeyhtiön maksuvalmiuteen vastikerästien muodossa.
Muita yksittäisiä riskitekijöitä ovat laiminlyönnit ja väärinkäytökset asunto-osakeyhtiön hallinnossa sekä rakennuksen kuntoon ja/tai korjausvelkaan liittyvät suuret investointitarpeet. Kaupungistumisen seurauksena etenkin muuttotappioalueilla sijaitsevien asunto-osakeyhtiöiden on entistä vaikeampaa saada yhtiölainaa korjaustarpeisiin ilman merkittävää omarahoitusosuutta.
Riskitekijöiden vähentämiseksi asunto-osakeyhtiöissä on syytä suunnitella ja toteuttaa korjaustoimia aktiivisesti ja ennakollisesti, jotta korjausvelan syntyminen voidaan välttää. Tähän liittyy olennaisesti myös yhtiön rahoitusaseman suunnittelu ja kasvaneen omarahoitusvaateen huomioiminen investointi- ja korjaussuunnitelmissa. Liiketilojen vastikekertoimien kohtuullistamista on syytä arvioida, mikäli on vaarana, että liiketilat muutoin jäävät tyhjiksi. Mikäli yhtiölle kertyy vastikesaatavia, on oikeudellisen perinnän ja huoneistojen haltuunoton ripeä aloittaminen erittäin tärkeää saatavien perimiseksi ja velkaantumisen katkaisemiseksi.
Loppuun voidaan todeta, että hyvä ja huolellinen hallinto on erittäin tärkeä osa maksukyvyttömyyden uhan torjumisessa. Erinomaisen huolellisesti suunniteltu ja toteutettu hallintokaan ei kuitenkaan poista maksukyvyttömyyden uhkaa kokonaan, vaan asunto-osakeyhtiö voi makrotalouden tai yhteiskunnallisen rakennemuutoksen vuoksi ajautua tästä huolimatta maksuvaikeuksiin. Tällaisessa tilanteessa on kaikkien osapuolten oikeusturvan ja asioiden hallitun hoitamisen kannalta hyvä kääntyä asiantuntijan puoleen.
