Asunto-osakeyhtiössä vastuunjako ei ole aina yksinkertaista. Kun vahinko tapahtuu, kuka maksaa vahingon aiheuttamat kustannukset? Milloin osakkeenomistaja voi joutua vahingonkorvausvastuuseen taloyhtiötä tai muita osakkaita kohtaan? Entä vastaako osakkeenomistaja myös esimerkiksi tilamaansa urakoitsijan aiheuttamasta vahingosta?

Vahingonkorvausvastuu asunto-osakeyhtiölain mukaan

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Mikäli vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta ja muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti.

Vahingonkärsijän on pystyttävä osoittamaan:

• tapahtunut vahinko;
• syy-yhteys vahingon ja toiminnan välillä;
• tuottamus eli huolimattomuus tai tahallisuus.

Yleensä vahingonkorvausta koskevissa asioissa todistustaakka on sillä, joka vaatii vahingonkorvausta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan on korvattava vahinko, jonka hän myötävaikuttamalla lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta on aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkaalle tai muulle henkilölle. Vastuu on siis tuottamusvastuuta.

Silloin kun osakas on aiheuttanut vahingon rikkomalla kunnossapitovastuusta tai muutostyötä koskevaa asunto-osakeyhtiölain säännöstä tai yhtiöjärjestyksen määräystä, sovelletaan tuottamusolettamaa. Tuottamusolettamaa ei sovelleta vahinkoon, joka johtuu lain muiden säännösten tai yhtiöjärjestyksen määräysten rikkomisesta. Esimerkiksi jos osakas on osallistunut yhtiökokouksessa päätöksentekoon, joka on aiheuttanut vahinkoa yhtiön muutostyön yhteydessä tai jos osakas on jättänyt maksamatta yhtiöjärjestykseen perustuvan yhtiövastikkeen maksamisen, tuottamusolettamaa ei sovelleta.

Korvattaviksi katsottavia vahinkoja voivat olla niin aiheutetut esinevahingot yhtiölle ja muille osakkeenomistajille, kuin muutkin vahingot esim. kunnossapitokustannukset ja vaikka sijaisasumisesta aiheutuneet kustannukset, mikäli ne ovat syy-yhteydessä osakkeenomistajan tekemään kunnossapito- ja muutostyösäännösten rikkomiseen.

Vahingonkorvausvastuun jakautuminen osakkaan ja yhtiön välillä

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa säädetään yhtiön ja osakkeenomistajien välisen kunnossapitovastuun jakautumisesta.

Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat, tätä kutsutaan niin sanotuksi huolenpitovelvollisuudeksi. Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti. Tarkoituksena siis on, että osakkaan huolenpitovelvollisuus koskee kaikkia sellaisia osakkaan hallinnassa olevia tiloja ja rakennuksen osia sekä varusteita, joista yhtiö vastaa joko lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen perusteella.

Huolenpitovelvollisuuteen kuuluu yhtiön vastuulle kuuluvien osien vaurioittamisen välttämisen lisäksi myös niiden kunnon seuraaminen ja ilmoitusvelvollisuus mahdollisesta viasta. Huolenpitovelvollisuus käsittää myös osakkaalle itselleen kuuluvan normaalin kunnossapidon. Osakkaan on esimerkiksi huolehdittava pinnoitteiden riittävän hyvästä kunnosta ja siitä ettei pintamateriaalin tavanomaisen kunnossapidon laiminlyöminen pääse johtamaan rakenteiden vaurioitumiseen.

Osakkaan huolenpitovelvollisuus sisältää myös sen, että huoneistoa sekä siellä mahdollisesti olevia yhtiön asennuksia ja laitteita käytetään normaalilla tavalla. Huoneiston lämmittämättä jättämisestä, ilmanvaihdon jatkuvasta pitämisestä pois päältä tai muusta vastaavasta syystä aiheutuvien vahinkojen korjauskustannukset voidaan periä osakkaalta vahingonkorvauksena huolenpitovelvollisuuden laiminlyönnin nojalla. Osakkaan vastuun arviointiin ei silloin vaikuta se, aiheutuuko yhtiön laitteiden käyttämisestä osakkaalle kustannuksia. Esimerkiksi ilmanvaihtolaitteisto saattaa olla kytketty huoneiston sähkömittariin siten, että osakas vastaa ilmastoinnin sähkönkulutuksesta oman sähkösopimuksensa mukaisesti. Osakas ei saa kuitenkaan tässäkään tapauksessa omien asumiskustannuksiensa säästämiseksi kytkeä ilmastointia pois päältä niin pitkäksi aikaa, että riittävän ilmanvaihdon puuttuminen voisi johtaa home- tai muihin kosteusvaurioihin.

Huolelliseen huoneiston käyttöön kuuluu myös se, ettei huoneistoa jätetä pitkäksi aikaa tyhjilleen ilman asianmukaista seurantaa. Huoneiston ikä, kunto ja varustelu vaikuttavat siihen, mitä voidaan pitää riittävänä seurannan tasona. Pitkäaikaisesta poissaolosta onkin suositeltavaa ilmoittaa yhtiölle, vaikka se ei suoraan vaikuta vastuusuhteisiin. Ilmoitus saattaa auttaa yhtiötä havaitsemaan mahdolliset vahingot ajoissa.

Mikäli osakas laiminlyö velvollisuutensa huolehtia huoneistosta tai jättää ilmoittamatta yhtiölle sen vastuulle kuuluvasta kunnossapitotarpeesta, hän voi joutua vahingonkorvausvastuuseen. Vastuu koskee silloin sitä osaa vahingosta, joka on syntynyt osakkaan laiminlyönnin seurauksena. Esimerkiksi jos osakas huomaa vuotavan putken, mutta ei ilmoita siitä yhtiölle, hän voi olla vastuussa lisävahingosta, joka aiheutuu vuodon korjaamisen pitkittymisestä. Osakas ei kuitenkaan vastaa tällöin koko vahingosta, vaan ainoastaan siitä lisävahingosta, joka johtuu ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä. Näissä tilanteissa lisävahingon määrittäminen ja toteen näyttäminen voivat kuitenkin muodostua ongelmalliseksi.

Osakkeenomistajan huolenpitovelvollisuus ja vastuu kunnossapidosta

Osakas vastaa kunnossapito- ja muutostyösäännösten rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta, ellei hän osoita toimineensa huolellisesti. Osakkaan on siten ymmärrettävä mitkä ovat asunto-osakeyhtiölain menettelysäännökset, joiden mukaan kunnossapito- ja muutostöissä tulee menetellä.

Asunto-osakeyhtiössä vahingonkorvausvastuu on tuottamusvastuuta, joka lähtökohtaisesti tarkoittaa siis sitä, että kukaan ei vastaa toisen aiheuttamasta vahingosta. Vahingonkorvausvastuu voi syntyä kuitenkin työn tilaajana toimineelle osakkaalle, kun osakas on toiminut tuottamuksellisesti asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisesti. Osakkaan tuottamusta tuleekin siinä tapauksessa arvioida sen mukaan, onko osakas työn tilaajan huolehtinut omista velvollisuuksistaan.

Osakkeenomistaja voi joutua vastaamaan myös oman sopimuskumppaninsa, esimerkiksi tilaamansa urakoitsijan, aiheuttamasta vahingosta, jos osakkeenomistaja on toiminut tuottamuksellisesti eikä ole esimerkiksi riittävästi valvonut sitä, että hänen sopijakumppaninsa tekee työn hyvän rakennustavan mukaisesti.

Kunnossapito- ja muutostöissä osakkaan velvollisuutena onkin varmistaa, että hänen käyttämänsä itsenäinen urakoitsija noudattaa hyvää rakennustapaa. Tavoitteena on estää vahinkojen syntyminen yhtiölle tai muille osakkeenomistajille. Tämä tarkoittaa, että osakkaan on huolehdittava työn asianmukaisesta suunnittelusta, sopimisesta, toteutuksesta ja valvonnasta.

Jos osakas toimii lain edellyttämällä tavalla ja valitsee urakoitsijan huolellisesti eikä osakas ole vahinkoon millään tavoin osallinen, hän ei vastaa urakoitsijan huolimattomuudesta eikä siten ole vahingonkorvausvastuussa suhteessa yhtiöön tai toiseen osakkaaseen.

Sen sijaan, jos osakas laiminlyö velvollisuutensa, hän voi joutua vastuuseen myös urakoitsijan aiheuttamista vahingoista, mikäli ne johtuvat kunnossapito- tai muutostyötä koskevien määräysten, kuten hyvän rakennustavan, rikkomisesta. Osakkaalla voi tällaisessa tilanteessa olla oikeus hakea korvausta vahingon aiheuttajalta, esimerkiksi urakoitsijalta tai työn teettäjältä, esimerkiksi vuokralaiseltaan. Tämä oikeus perustuu yleensä osakkaan ja vahingonaiheuttajan väliseen sopimussuhteeseen.

Vahingonkorvausvastuusta oikeuskäytännössä

Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2016:33 oli kyse siitä, että asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan vuokralainen oli aiheuttanut vesivahingon jäämällä suihkussa makaamaan kylpyhuoneen lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä. Korkein oikeus katsoi, että asunnon vuokralle antanut osakkeenomistaja ei ollut velvollinen korvaamaan vuokralaisensa menettelystä aiheuttanutta vahinkoa. Perusteluissaan korkein oikeus totesi, että osakkeenomistaja voi tavallisesti luottaa siihen, että vuokralainen toimii asianmukaisesti, eikä osakkeenomistaja ole vastuussa sellaisesta vuokralaisen menettelystä aiheutuneesta vahingosta, josta hän ei ole tiennyt eikä voinut tietää tai jota hänen ei ole ollut mahdollista tavanomaisella huolellisella toiminnalla estää. Osakkeenomistajan vastuu vuokralaisen menettelyllään yhtiön kunnossapitovastuulla oleville rakenteille aiheuttamista vahingoista edellyttää siten sitä, että osakkeenomistaja on menetellyt huolimattomasti. Osakkeenomistaja ei siis ilman omaa tuottamustaan vastaa vuokralaisen huoneiston huolimattomalla käytöllä asunto-osakeyhtiölle aiheuttamasta vahingosta.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2024:64 oli puolestaan kyse siitä, että osakeyhtiö oli vuokrannut asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajalta huoneiston käytettäväksi työntekijöidensä asumiseen. Asunto-osakeyhtiössä oli teetetty viemäreiden pinnoitustyö, jonka aikana viemärit olivat olleet käyttökiellossa. Huoneistossa oleskelleet ulkomaalaiset ja suomen kieltä taitamattomat henkilöt olivat käyttäneet viemäriä käyttökiellosta huolimatta, mistä oli aiheutunut vahinkoa kahdelle muulle huoneistolle. Korjauskustannuksista vastannut asunto-osakeyhtiö vaati osakeyhtiötä korvaamaan kyseisen vahingon. Korkein oikeus katsoi, että käyttökiellosta tietoisella osakeyhtiöllä oli velvollisuus varmistua siitä, että sen vuokraamassa huoneistossa oleskelleet henkilöt olivat tietoisia viemäreiden käyttökiellosta ja ymmärsivät kiellon merkityksen. Osakeyhtiö, jonka katsottiin tuottamuksellaan aiheuttaneen vahingon, velvoitettiin korvaamaan vahinko asunto-osakeyhtiölle. Osakkeenomistajan ei katsottu toimineen asiassa huolimattomasti.

Tapauksessa HHO 17.4.2009 katsottiin, että osakkeenomistaja oli toiminut remonttia tehdessään huolimattomasti, koska ei ollut selvittänyt vesiputkien sijaintia ennakkoon. Kyseessä oli vuonna 1928 valmistunut talo, jonka WC-tilassa osakkeenomistaja lattiapinnoitetta irrottaessaan oli osunut poran terällä lämminvesiputkeen.  Osakkeenomistaja joutui korvaamaan asunto-osakeyhtiölle 43 500,00 euroa.

Myös tapauksessa HHO 31.1.1996; S94/686 osakkeenomistajan katsottiin olevan vahingonkorvausvastuussa asuntoyhtiölle aiheutuneista korjauskuluista, kun osakkeenomistajan varastotilaan rakentaman suihkutilan rakenteellisista virheistä oli aiheutunut kosteusvaurio osakkeenomistajan huoneiston alapuoliselle osakehuoneistolle.

Kuitenkin korkeimman oikeuden ratkaisussa 2015:87 katsottiin, että asunto-osakeyhtiö velvoitettiin kunnossapitovastuunsa perusteella korvaamaan osakkeenomistajalle kosteusvaurioiden aiheuttamat korjauskustannukset. Tapauksessa oli kyse 1950-luvulla rakennetun talon kylpyhuoneesta, jossa oli alun perin ollut amme. Vedeneristyksenä lattiassa oli ollut bitumisivelty huopa, joka oli sijainnut holvilaatan päällä. Huovan päällä oli ollut noin kymmenen senttimetriä paksu pintalaatta. Asunnossa oli edellisen osakkeenomistajan toimesta poistettu amme ja tilalle oli tehty suihkutila. Muutostyötä ei ollut tehty asunto-osakeyhtiön luvalla. Nykyisen osakkeenomistajan omistusaikana todettiin kosteuspoikkeamia pintalaatassa sekä seinien alaosassa. Vaurioiden todettiin johtuneen kylpyhuoneen muuttuneesta käyttötavasta. Asunto-osakeyhtiö oli kieltäytynyt korjaamasta kosteusvaurioita vedoten siihen, etteivät vauriot olleet johtuneet yhtiön vastuulla olevasta syystä, jonka vuoksi nykyinen osakkeenomistaja teetti korjauksen.

Puolestaan tapauksessa VHO 1.10.2021, S21/20 osakkeenomistaja oli ostanut vuonna 2018 osakehuoneiston, jonka kauppakirjassa oli todettu, ettei huoneistossa ollut tehty asbestikartoitusta. Osakkeenomistaja oli aloittanut kunnossapitotyön tekemättä asiasta ilmoitusta ja asbestikartoitusta, vaikka muun muassa yhtiö oli informoinut häntä asbestikartoituksen tarpeellisuudesta. Kunnossapitotyön aikana puretuista keittiön välitilakaakeleista oli löytynyt asbestia. Asunto-osakeyhtiö oli teettänyt asbestikartoituksen ja siivouksen, koska osakkeenomistajan kunnossapitotyöstä oli levinnyt asbestia yhtiön käytäviin ja ilmanvaihtojärjestelmään. Asunto-osakeyhtiö vaati osakkeenomistajalta vahingonkorvausta yhtiölle aiheutuneista kustannuksista. Käräjä- ja hovioikeus kumpikin katsoivat, että yhtiön olisi tullut merkitä yhtiössä tehdyt asbestihavainnot isännöitsijäntodistukseen. Hovioikeus kuitenkin päätyi siihen, ettei isännöitsijäntodistuksen puutteellisuus ollut myötävaikuttanut asbestivahingon syntymiseen osaksikaan. Näin ollen osakkeenomistaja oli vahingonkorvausvelvollinen yhtiölle kaikista yhtiölle aiheutuneista asbestivahingoista. Osakkeenomistajan vahingoksi katsottiin se, ettei tämä ollut tehnyt ilmoitusta kunnossapitotyön tekemisestä eikä osakkeenomistaja ollut teettänyt asbestikartoitusta, vaikka sen tarpeellisuus oli osakkeenomistajalla tiedossa.

Myös osakkeenomistajan lemmikin aiheuttamat vahingot voivat johtaa vahingonkorvausvastuun realisoitumiseen. Esimerkiksi tapauksessa HHO 15.3.2001; S99/2739 katsottiin, että osakkeenomistaja oli laiminlyönyt huoneiston huolellisen hoidon kun hänen lemmikkinsä olivat mm. aiheuttaneet huoneiston alapuolella olevalle huoneistolle korjauksia edellyttäneen haju- ja kosteusvaurion. Osakkeenomistajan katsottiin olevan korvausvelvollinen yhtiölle aiheutuneista kustannuksista, jotka olivat johtuneet lemmikkien aiheuttamien haittojen korjaamisesta.

Edellä olevien tapausesimerkkien johdosta voidaan todeta, että osakkeenomistaja ei siis aina ole automaattisesti vastuussa kaikista vahingoista, joita tapahtuu hänen huoneistossaan, vastuu syntyy vain, mikäli osakkeenomistaja on toiminut huolimattomasti tai rikkonut esimerkiksi lakia tai yhtiöjärjestystä.

Mikäli osakkeenomistaja on toiminut tuottamuksellisesti kunnossapito- ja muutostyötä suorittaessaan tai huoneistoa käyttäessään, hän on vahingonkorvausvastuussa aiheuttamastaan vahingosta.

Yhteenveto vahingonkorvausvastuun realisoitumisesta

Osakkaan vahingonkorvausvastuun realisoituminen voi tulla kyseeseen:

• normaalin käytön laiminlyönnistä;
• kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönnistä;
• ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä;
• kolmannen aiheuttamasta vahingosta, mikäli katsotaan, että osakas on toiminut itse asiassa tuottamuksellisesti.

On kuitenkin syytä muistaa, että tavanomainen kuluminen ei aiheuta osakkaalle vahingonkorvausvastuuta. Sen sijaan, jos yhtiön vastuulla olevat rakenteet rikkoutuvat osakkaan huolimattomuuden vuoksi, vastuu määräytyy asunto-osakeyhtiölain 24 luvun ja yleisten vahingonkorvausoikeudellisten periaatteiden mukaisesti.

Yleisen oikeusperiaatteen mukaan se, jolla on toisen omaisuus hallussaan, on velvollinen osoittamaan, ettei vahinko ole aiheutunut hänen tuottamuksestaan. Tätä sovelletaan myös osakehuoneistoon, koska huoneisto on osakkaan hallinnassa, osakkaalla on usein paremmat mahdollisuudet esittää näyttöä kuin yhtiöllä itsellään. Oikeuskirjallisuudessa on kuitenkin yleensä vakiintuneesti katsottu, että asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien rakennusten osien vahingoittuessa yhtiön tulee korvausta saadakseen näyttää toteen osakkeenomistajan tuottamus tai tahallisuus, kuten edellä mainitussa korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2015:87, jossa katsottiin, että asunto-osakeyhtiö oli velvollinen korvaamaan osakkeenomistajalle kosteusvaurioiden aiheuttamat korjauskustannukset. Osakkeenomistajan on näytettävä mahdollisessa vahinkotilanteessa, ettei hän ole menetellyt huolimattomasti eikä ole aiheuttanut vahinkoa toimenpiteillään tai laiminlyönneillään.