Asuntoyhtiöt työllistävät merkittävässä määrin toimistomme riidanratkaisuryhmää. Laaja, yleensä maallikoista koostuva omistuspohja muodostaa varsin potentiaalisen kasvualustan riitaisuuksille, jos erimielisyyksiä ei kyetä sammuttamaan jo alkuvaiheessa. Lisäksi on huomionarvoista, että asuntoyhtiöt ovat usein mukana hyvinkin vaativaa juridiikkaa sisältävissä hankkeissa.
Tästä huolimatta oikeudellisten avustajien käyttö konsultoivassa roolissa asuntoyhtiöiden toiminnassa on varsin vähäistä. Yleensä juristiin otetaan yhteyttä, kun riita on jo leimahtanut. Tässä vaiheessa osapuolten eriävien näkemysten oikominen ja sovinnollisen ratkaisun löytäminen voi olla jo huomattavan haastavaa.
Tavanomaisimmin törmäämme tilanteeseen, jossa asuntoyhtiön osakkaat riitelevät tai ainakin esittävät eriäviä näkemyksiään asuntoyhtiössä aiheutuneiden kosteusvahinkojen korjauskustannuksista. Toisinaan jo heti aluksi havaitaan, että osapuolet puhuvat eri asioista. Tämä on omiaan johtamaan keskustelua jo alkujaan väärille raiteille. Vastuunjakoa koskien tulee erottaa asuntoyhtiöoikeudellinen vastuunjako sekä mahdollinen vahingonkorvausoikeudellinen arviointi.
Tyyppiesimerkki selviteltävästä tapauksesta on kosteusvaurio taloyhtiössä. Osapuolet ovat usein erimielisiä siitä, kuka vastaa osakkeenomistajan huoneistossa havaitusta kosteusvauriosta. Taloyhtiö on vastuussa rakenteista ja niiden korjaamisesta. Jos taloyhtiön vastuulla olevat rakenteet ovat siis kosteus- ja/tai mikrobivaurioituneet, on taloyhtiö vastuussa niiden korjaamisesta. Korjaaminen tulee suorittaa ilman aiheetonta viivytystä, sillä perusteltujen korjausten viivyttely voi muodostaa osakkaalle vahingonkorvausoikeuden. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, etteikö taloyhtiön tulisi selvittää vaurion laajuutta, syntymekanismia ja tarvittavaa korjaustapaa ennen korjauksiin ryhtymistä. Tälle tulee varata kohtuullinen aika.
Seuraavaksi riidellään tai keskustellaan usein havaitun vaurion korjauslaajuudesta. Taloyhtiön tulee korjata vaurioituneet rakenteet taloyhtiössä vallitsevaan perustasoon asti. Perustaso on se tavanomainen taso, joka yhtiössä on alun perin vallinnut tai mahdollisten aiempien korjaustöiden jäljiltä nykyään vallitsee. Korjaustavan valinnassa tulee huomioida, että korjauslaajuus on sama kuin yhtiössä aiemmin sattuneissa yhtiön korvaamissa tapauksissa ja toisaalta myös yhtiössä tulevaisuudessa tarvittavissa vastaavissa remonteissa. Osakkeenomistajia tulee kohdella yhdenvertaisesti.
Kolmanneksi riidellään tai keskustellaan kustannustenjaosta. Mikäli kosteusvaurio on aiheutunut jostakin äkillisestä tapahtumasta, kuten putkivuodosta tai konerikosta, voi vakuutusyhtiö korvata aiheutuneet kustannukset. Mikäli vaurio johtuu tavanomaisesta kulumisesta tai sille ei voida osoittaa mitään selkeää aiheuttajaa, vastaa vaurion korjaamisen kustannuksista taloyhtiö, eli lähtökohtaisesti kaikki osakkeenomistajat kumulatiivisesti vastikeperusteiden mukaisesti. Jos kuitenkin selviää ja kyetään osoittamaan, että vahinko on aiheutunut osakkaan, urakoitsijan, rakennustyön valvojan tai jonkun muun tahon huolimattomuudesta, laiminlyönnistä, virheestä tai jopa tahallisesta toiminnasta, on taloyhtiöllä oikeus vaatia vahingonaiheuttajalta korvausta sille aiheutuneesta vahingosta. Tällaisessa tilanteessa yhtiölle lähtökohtaisesti asuntoyhtiöoikeudellisen vastuunjaon perusteella kuuluvat kustannukset on siis mahdollista saada vahingon aiheuttaneen tahon maksettavaksi joko osin tai kokonaisuudessaan.
Kuten esimerkistä havaitaan, vastuunjaon ja vastuuperusteiden arviointi voi olla monimutkaista ja tulkinnanvaraista. Asioiden riitaantuessa seuraamukset taloyhtiössä ja naapurustossa ovat usein sekä taloudellisesti että asumisviihtyvyyden kannalta raskaat. Tästä syystä taloyhtiöiden tulisi mahdollisimman hyvissä ajoin turvautua asiantuntija-apuun yhtiön sisäisiä ja ulkoisia vastuukysymyksiä arvioidessaan.
