Kokemuksemme perusteella rakentamishankkeet ovat varsin herkkiä ongelmille ja riitaisuuksille. Rakentamiseen liittyen on rakentamisryhmämme toimeksiantokannassa havaittu toistuvia seikkoja, jotka lopulta johtavat ongelmiin ja riitaisuuksiin urakan tai rakentamissuoritteen aikana ja/tai sen valmistuttua.

Sama ongelmatiikka toistuu sekä kuluttajaurakoissa että yritysten ja julkisten toimijoiden hankkeissa. Kiinnittämällä huomiota ao. asioihin, voi riitaisuuksia välttää tai ainakin niiden todennäköisyyttä pienentää:

1.     Kirjalliset sopimukset ja niihin kirjatut ehdot

Varsin tavanomaisesti rakennussuoritteisiin liittyen riidellään toimeksianto- tai urakkasopimuksen sisällöstä. Miksi sopimusten sisällöstä riidellään kun ehdot voi lukea sopimuksesta? Siksi, koska yhä edelleen suuri osa rakennussuoritteisiin liittyvistä sopimuksista on suullisia. Vaikka kirjalliset sopimukset olisivatkin alun perin olleet olemassa, on niitä usein muutettu rakennussuoritteen aikana joko puhelimitse tai kohteella järjestetyissä neuvotteluissa. Tämä hankaloittaa sopimusten tulkintaa ja tekee sopimusten sisältöä koskevista riitaisuuksista vaikeasti ennustettavia näyttökysymyksiä.

Kirjalliset sopimukset ja niiden muuttaminen ainoastaan kirjallisesti, esim. sähköpostin välityksellä, antaa hyvän selkänojan asian ratkaisulle jos riitaisuuksia aiheutuu. Kirjallisesti hyväksytyn sopimusehdon riitauttaminen on hankalaa.

Sopimuksen sisältöön liittyen riitaisiksi muodostuvat usein etenkin hintaa, aikataulua, vastuunjakoa ja urakkasuoritteen sisältöä koskevat ehdot. Nämä kaikki ovat seikkoja, joiden osalta riitaisuuksia voidaan ehkäistä kirjallisilla sopimuksilla.

2.     Tee se itse -remontit

Korjaus- ja rakennustöiden suorittaminen itse on halpaa ja järkevää, kunhan työt tehdään huolellisesti, rakentamismääräysten mukaisesti ja oma ammattitaito tiedostaen.

Juridiseksi ongelmaksi tee se itse -remonttien osalta muodostuu tavanomaisesti se, että kohteella havaittu virhe tai vaurio korjataan ja korjauksen yhteydessä rakenne uusitaan joko samalla, tai jopa hieman paremmalla rakenneratkaisulla, joka ei kuitenkaan täytä korjausajankohtana voimassaolevia rakentamismääräyskokoelman määräyksiä ja hyvää rakentamistapaa. Tällaisessa tilanteessa paikalla on usein käynyt joku tuttu rakennusalan ammattilainen, joka on ilmoittanut, että korjauksen voi toteuttaa suunnitellulla tavalla.

Riitaisuuksia voi aiheuttaa esimerkiksi se, että toteutettu rakenne ei lopulta toimikaan suunnitellusti. Toinen tyyppitilanne on se, että kohde myydään uudelle ostajalle korjattuna sekä hyväkuntoisena ja kaupanteon jälkeen joudutaan ostajan vaatimuksiin perustuen arvioimaan, onko korjaukset todellisuudessa suoritettu asianmukaisesti. Tässä vaiheessa avuliaat neuvonantajat ovatkin usein kaikonneet ja ostajan toimesta pystytään osoittamaan, ettei toteutettu korjaustyösuorite vastaa korjaustyöaikana voimassa olleita rakentamismääräyksiä ja hyvää rakentamistapaa ja on tästä syystä virheellinen.

Mikäli korjaustöitä tehdään itse, tulee selvittää hyvin huolellisesti, että suoritustapa on rakentamismääräysten ja hyvän rakentamistavan mukainen. Mikäli tietoa rakentamismääräyksistä ja hyvästä rakentamistavasta ei ole, kannattaa laajemmat remontit jättää suosiolla ammattilaisten vastuulle. Mikäli kohde myydään ja ennen kauppaa tehty työsuorite ei ole rakentamismääräysten ja hyvän rakentamistavan mukainen, tulee tästä kertoa ostajille ennen kauppaa ja epäselvyyksien välttämiseksi tehdä asiasta kirjaus myös kauppakirjaan. Muussa tapauksessa ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus olettaa, että kohteella tehdyt korjaussuoritteet on tehty korjaustyöaikana vallitsevien rakentamismääräysten mukaisesti ja hyvää rakentamistapaa noudattaen.

3.     Kiire pilaa työnjäljen

Rakennusurakan alkaessa ja sopimuksesta neuvoteltaessa vallitsee usein hyvä positiivinen vire. Tilaajalla on jo kiire päästä uuden kohteen käyttäjäksi ja urakoitsija iloitsee jo edessä siintävästä työrupeamasta. Tässä yhteydessä joudutaan usein vauhtisokeuden valtaan. Tilaaja edellyttää kohdetta valmistuvaksi mahdollisimman nopeassa ajassa ja urakoitsija uskoo mahdollisuuksiensa sopimuksen saantiin parantuvan jos aikataulu on kiireinen.

Usein kuitenkin huomataan, että liian optimistisesti aikataulutetut urakka-ajat pilaavat hyvän työnjäljen. Liian tiukka aikataulu töiden suorittamiseksi ei ole tilaajan eikä urakoitsijan etu. Riittävä suoritusaika antaa aikaa huolellisuudelle ja esimerkiksi työsuoritteen aikana kostuneiden rakenteiden kuivumiselle. Ei ole järkevää aikatauluttaa urakkaa mahdollisimman tiukalle aikataululle. Kovien sopimussakkojen pelossa urakoitsijan työnjälki heikentyy ja johtaa pahimmillaan merkittäviin vaurioihin rakennuksen elinkaaren aikana. Pahimmassa tapauksessa virheet ja vauriot paljastuvat vasta takuuaikojen jo kuluttua umpeen.

Ohjeeni rakennushankkeeseen ryhtyville:

1.     Laittakaa jäitä hattuun urakkasopimuksista neuvoteltaessa ja aikatauluja sekä budjettia määriteltäessä.

2.     Suosikaa sähköpostiviestintää puheluiden sijaan urakan aikana ja asioista sovittaessa. Puhelujen jälkeen suullisesti sovitut asiat kannattaa dokumentoida sähköpostitse.

3.     Antakaa sopivassa määrin ymmärrystä urakan aikana ilmaantuvien odottamattomien ongelmien hetkellä. Näiltä ei voi rakentamishankkeissa kokemukseni mukaan välttyä.

Halvallakin voi saada hyvää, eikä urakkasuoritteen kalleus ole mikään itseisarvo tai tae hyvästä työstä. Jos hyvää ja huoliteltua työnjälkeä halutaan kuitenkin pitää tärkeänä mittarina onnistuneelle suoritteelle, on järkevää löysätä kriteerejä aikataulun ja hinnoittelun osalta. Kultainen keskitie näiltä osin johtaa usein sekä urakoitsijan että myös tilaajan kannalta parhaaseen lopputulokseen.

Näillä saatesanoilla myötäisiä tuulia ja poutaisia päiviä syksyn rakennusprojekteihin:

”Tyhmäkin oppii omasta virheestään, mutta viisas oppii toisen virheestä.”