Asuntokaupan virheestä märkätiloissa

Asunnon märkätila (pesuhuone/sauna) poikkeaa muista asunnon tiloista siinä, että siihen kohdistuu voimakas kosteusrasitus ja siksi tilat pitää hyvin suojata vedeneristeillä sekä seurata pinnoitteiden kuntoa mahdollisten kosteusvaurioiden välttämiseksi.

Taloyhtiö vastaa märkätilan rakenteiden ja vesieristeiden kunnossapidosta ja osakkeenomistaja pintojen, kuten laattojen kunnosta, ellei taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty. Osakkeenomistajan on ilmoitettava taloyhtiölle sellaisesta osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Vastuunjako taloyhtiön ja osakkeenomistajan välillä onkin selkeä. Asia kuitenkin helposti monimutkaistuu vastuukysymysten osalta, kun osakkeenomistajasta tulee osakehuoneiston myyjä ja myydyn huoneiston märkätilojen kunto ei olekaan sitä mitä myyntihetkellä on ajateltu.

Ostaja on nähnyt, että ostetun osakehuoneiston märkätilat ovat jo kuluneen näköiset, ja ne pitäisi jossakin vaiheessa uusia. Myyjä on kertonut, että märkätilat vesieristeineen ovat yli 10 vuotta vanhoja. Tässä vaiheessa vielä kaikki on hyvin ja kaupat on tehty näillä tiedoin. Tilanne kuitenkin vaikeutuu, kun ostaja havaitsee pian kaupan jälkeen pesuhuoneen lattiassa rikkoutuneita laattoja. Hän tilaa asiantuntijan paikalle, joka toteaa myös laatan alapuolisen vedeneristeen rikkoutuneen. Tämä tarkoittaa käytännössä, että pesuhuone tulee saneerata. Ostajan tilaamassa raportissakin mahdollisesti todetaan, että koska vedeneriste on yhtenäinen pesuhuoneen ja saunan alueella, niin vedeneriste tulee uusia koko tällä alueella ja se edellyttää myös laajoja purkutöitä. Luvassa on tämän perusteella kallis remontti.

Asuntojen märkätilojen korjauksesta on annettu oma RT-korjauskortti (RT84-11093). Sen kohdan 6.2 mukaan vain alle 10 vuotta vanha vedeneristys voidaan uusia osakorjauksena. Ympäristöministeriön asetuksen mukaan vedeneristyksen on muodostettava kokonaisuus, joka on tiivis kaikilta vedeneristetyiltä pinnoiltaan. Paikkakorjaus ei siten tule lähtökohtaisesti kyseeseen niissä kohteissa, joissa vedeneristys on yli 10 vuotta vanha.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 3 kohdassa todetaan, että asunnossa on virhe, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Lain 6 luvun 12 §:ssä todetaan asunnon ennakkotarkastuksesta, että ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.

Mikäli rikkonainen laatta olisi ollut sellainen seikka, joka olisi pitänyt havaita ostajan tarkastaessa kohdetta, eikä hän havainnut sitä, ostaja ei voi vedota enää tähän seikkaan. Huolellinen tarkastelu kyllä yleensä paljastaa rikkoontuneet laatat. Toisaalta jos hän oli havainnut rikkonaisen laatan, niin hänen olisi ollut syytä reagoida asiaan. Esittää välittäjälle/myyjälle asiassa tarkentavia kysymyksiä esimerkiksi siitä, että onko
märkätilan kuntoa selvitetty tarkemmin. Rikkonainen laatta ei toisaalta vähäisenä virheenä itsessään vielä ylitä asuntokaupan virhekynnystä, eikä siihen kannata yksin perustaa esimerkiksi hinnanalennusvaadetta tai vahingonkorvausvaadetta. Tilanne muuttuu, jos jatkotutkimuksissa selviää, että vesieristekin on rikki. Tieto siitä, että märkätilan vesieriste on rikki, tarkoittaa samalla sitä, että taloyhtiölle syntyy käytännössä korjauspakko. Taloyhtiö ei voi jättää korjaamatta sellaista vikaa, joka on sen kunnossapitovastuulla ja jonka korjaamatta jättämisestä voi aiheutua kosteusvaurioita rakenteisiin.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö joutuu kustantamaan sen kunnossapitovastuulla olevan rakennusosan korjaamisen myötä myös pinnoitteiden korjaamisen perustasoon asti. Yleensä osakkeenomistajan ja taloyhtiön välisessä suhteessa päästään sopimukseen kustannusten jaosta. Ostajalle eli uudelle osakkeenomistajalle voi aiheutua monenlaista lisäkustannuksia aiheuttavaa haittaa märkätilaremontin takia. On myös mahdollista, että ostaja ja taloyhtiö eivät pääse sopimukseen kaikista kustannuksista. Tällöin tulee arvioitavaksi mahdollinen osakehuoneiston myyjän vastuu, mikäli hänen suorituksessaan on ollut huolimattomuutta ja hän on jättänyt kertomatta asioita, joista hänen huolellisesti toimiessaan olisi pitänyt olla tietoinen.

Mikäli rikkinäiset laatat ja rikkinäinen vedeneriste ovat jo ehtineet aiheuttaa kosteusvaurioita rakenteisiin, niin tilanne muuttuu myyjän vastuun näkökulmasta vaikeammaksi. Jos taloyhtiö katsoo, että osakkeenomistaja ei ole toiminut huolellisesti seuratessaan märkätilan pinnoitteiden kuntoa eikä ole tehnyt asunto-osakeyhtiölain mukaisesti ilmoitusta märkätilan huonosta kunnosta taloyhtiölle (vesieriste mahdollisesti rikki), niin on mahdollista, että taloyhtiö kääntyy korvausvaateineen entisen osakkeenomistajan, eli asuntokaupan myyjän puoleen. Merkitystä on silloin myös sillä, että voidaanko mahdollisen laiminlyönnin katsoa aiheuttaneen kosteusvaurion pahentumisen.

Jaa artikkeli

Facebook
Twitter
LinkedIn
Juha Saarimäki

Juha Saarimäki

Asianajaja </br> +358 50 472 2750 / +358 10 504 9038

Aiheeseen liittyviä artikkeleita