Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 1 §:n mukaan osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan. Vastike on osakkaan suoritettavaksi kuuluva osuus yhtiön menoista, se ei ole esimerkiksi korvausta huoneiston käyttöoikeudesta. Kun on kyse yhtiön menojen kattamisesta osakkaiden kesken, niin yhtiöjärjestyksen määräysten merkitys korostuu.
Toisaalta on myös tärkeää, että yhtiöjärjestyksen vastikeperustetta koskevat määräykset jo alun perin laaditaan niin, että tulkinnan varaa niiden sisällöstä ja merkityksestä ei jää. Mikäli yhtiöjärjestyksessä on tulkinnanvaraisia pykäliä, niin lähtökohtaisesti taloyhtiö sen laatijana on heikommassa asemassa kuin osakas, jos osakkaan ja taloyhtiön välille syntyy erimielisyyttä yhtiöjärjestyksen sisällöstä.
Asunto-osakeyhtiölain mukaisia maksuperusteita ovat huoneiston pinta-ala, osakkeiden lukumäärä taikka veden, sähkön tai muun hyödykkeen todellinen tai luotettavasti arvioitavissa oleva kulutus. Myös huoneistoissa asuvien henkilöiden lukumäärä voi olla vastikkeen maksuperuste. Huoneiston pinta-ala on käytännössä kutenkin se tavallisin taloyhtiöissä käytetty vastikkeen maksuperuste.
Vaikka huoneistojen tosiasiallinen pinta-ala nykyisin laskettavien (SFS Standardi 5139, rakennuksen pinta-alat) standardien mukaan ei vastaisikaan yhtiöjärjestyksessä mainittua huoneiston pinta-alaa, niin huoneistosta maksettavan vastikkeen määrä lasketaan aina yhtiöjärjestyksen mukaisen pinta-alan perusteella.
Asunto-osakkeen kaupassa kauppakirjaan kirjataan yhtiöjärjestyksen mukainen huoneiston pinta-ala. Mikäli todellisuudessa huoneiston pinta-ala olisi vaikkapa 10 m 2 pienempi kuin yhtiöjärjestyksen mukainen ala, niin ostajalla on mahdollisuus jopa purkaa kauppa virheen takia. Taloyhtiökäytännössä yhtiöjärjestykseen kirjattu huoneiston pinta-ala on ratkaiseva taloyhtiön toimintaa ohjaava tieto. Asunto-osakkeen kaupassa riita on puolestaan lähellä, jos todellinen pinta-ala on jotain muuta kuin yhtiöjärjestyksessä ilmoitettu.
Mikään pitkäaikainen nautinta tai osakkaiden välinen sopimus ei näy esimerkiksi asunto-osakkeen ostajalle kuten yhtiöjärjestyksen määräykset. Henkilö, joka harkitsee osakehuoneiston ostoa taloyhtiöstä, tekee ostoharkintansa taloyhtiön virallisten dokumenttien, kuten yhtiöjärjestyksen perusteella.
Esimerkki yhtiöjärjestyksen tulkinnasta
Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että yhtiöjärjestyksessä on mainittu osakehuoneistosta rakennusalalla yleisesti hyväksyttyjä mittaustapoja noudattaen laskettu pinta-ala sekä käyttötarkoitus ja huoneiston huoneiden lukumäärä. Yhtiöjärjestyksissä on yleensä todettu, että yhtiökokous määrää osakkaan hallitsemasta huoneistosta suoritettavan vastikkeen määrän huoneistojen pinta-alojen suhteessa.
Kuvitellaanpa, että taloyhtiön yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmässä olisi huoneiston pinta-alasta todettu, että se on 101 m 2 + 19 m 2 , josta 101 m 2 muodostuisi lueteltujen huoneiden alasta ja 19 m 2 yhtiöjärjestykseen kirjatusta huoneiston aputilasta. Aputila ei olisi huoneiston ulkopuolista siihen kytköksissä olevaa lisätilaa, kuten esimerkiksi varastotilaa, vaan lämmintä aputilaa, jota käytettäisiin hyväksi asumisessa. Voidaan ajatella, että edellä kerrotun kaltaisessa tapauksessa, taloyhtiö ei olisi perinytkään vastiketta aputilan eli tuon 19 m 2 osalta.
Yhtiöjärjestystä on tulkittava kokonaisuutena siten, että yksikään pykälä ei ole ristiriidassa yhtiöjärjestyksen muiden pykälien kanssa. Mikäli edellä kuvattuja aputiloja ei olisi erikseen vapautettu yhtiöjärjestyksessä vastikkeen laskennasta, niin aputilat tulisi tulkintani mukaan laskea mukaan, kun määritellään huoneistokohtaista vastikkeen määrää. Silloin täyttyisi myös yhtiöjärjestyksen määräys siitä, että vastike pitää määrätä pinta-alojen mukaisessa suhteessa. Lähtökohtaisesti taloyhtiössä ei saa olla sellaista asumistilaa, josta ei makseta vastiketta.
Jos ja kun yhtiöjärjestyksen määräyksiä joudutaan tulkitsemaan, niin sanamuodon mukainen tulkinta on ensisijainen tulkintamuoto. Toissijaisena tulkintamuotona voidaan hyödyntää taloyhtiön tarkoitusta säännön laatimisen aikaan. Mitä yhtiöjärjestyksen kyseisellä pinta-alakirjauksella on tarkoitettu. Jos kuvitellaan, että esimerkkitapauksen huoneiston osakas ei maksaisi 19 m 2 :stä laisinkaan vastiketta, niin se olisi helposti osoitettavissa osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatteen vastaiseksi määräykseksi. Aputilaa asumisessa hyödyntävä osakas hyötyisi asiassa toisten osakkeenomistajien kustannuksella.
