Rakennusalan vaikea markkinatilanne ja yleistyneet konkurssit pakottavat yritykset katsomaan sopimuksiaan uusin silmin. Haastavassa tilanteessa tulkintaerimielisyydet johtavat myös herkemmin pitkiin ja kalliisiin riitoihin. Tässä artikkelissa käymme läpi rakennusalan tyypilliset sopimusriskit ja kerromme, kuinka ne on mahdollista välttää.

Kun rakennusalan suhdanne on tiukka, sopimusehtoja syynätään entistä tarkemmin eri osapuolten kesken. Samalla kumppanien maksuvaikeudet tuovat sopimussuhteisiin uudenlaisia uhkia, joihin on syytä varautua ennen kuin ongelmat kärjistyvät.

Rakennusalan sopimuksissa on usein puutteita. Monen riidan yhteydessä on huomattu, että kattavammalla sopimuksella riitaisuus olisi voitu välttää.

Tunnetko rakennusalan tyypillisimmät sopimusriskit?

Sopimuksia solmitaan edelleen usein vanhojen tuttujen pohjien varassa. Riitatilanteessa sopimuksen tarkalla sanamuodolla on kuitenkin ratkaiseva merkitys.

Kun tarkastamme rakennusalan yritysten sopimuksia, olemme huomanneet kalliita virheitä esimerkiksi näissä kokonaisuuksissa:

1. Urakka- ja toimitussopimukset (Projektiriskit)

Tämä on rakennusliikkeen ydinaluetta, mutta sopimuksissa saattaa olla kohtia, joiden automaattisia seurauksia yritys ei huomaa.

• Puuttuvat lausekkeet
  • Tilanne: Sopimuksessa sovelletaan konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja (KSE) ilman tarkennuksia, jolloin riidat ohjautuvat automaattisesti välimiesmenettelyyn.
  • Seuraus: Menettely on niin kallis, ettei sinne kannata viedä muutaman kymmenen tuhannen euron riitoja. Jos sopimukseen ei ole kirjattu erillistä lauseketta pienten riitojen viemisestä käräjäoikeuteen, mahdollisuus estyy käytännössä kokonaan.
• Rajoittamattomat vastuut
  • Tilanne: Vastuita ei ole rajattu lainkaan tai ne on rajattu huolimattomasti pelkkään suoritettuun palkkioon, vaikka todelliset vahingot voivat nousta moninkertaisiksi. Vaihtoehtoisesti vastuu voi olla täysin rajoittamaton, eikä tätä ole tiedostettu tai huomioitu esimerkiksi yrityksen vakuutuksissa.
  • Seuraus: Yritykselle voi syntyä miljoonaluokan korvausvastuu vahingosta, tai kääntäen: yritys kärsii suuren vahingon, mutta sopimuskumppanin vastuu rajoittuu kymppitonneihin.

2. Tavarantoimitussopimukset (Maksukyvyttömyysriskit)

Kun materiaaleja ja tavaraa liikkuu paljon laskukaupalla, sopimuskumppanin taloudellinen tilanne heijastuu suoraan omaan toimintaan.

• Pätemätön omistuksenpidätysehto
  • Tilanne: Lauseke on muotoiltu juridisesti väärin eikä täytä lain vaatimuksia.
  • Seuraus: Jos asiakas ajautuu maksukyvyttömyysmenettelyyn, konkurssipesä voi todeta ehdon pätemättömäksi. Tällöin toimitettu omaisuus jää osaksi konkurssipesän varoja. Asiantuntijan avulla ehto voidaan laatia tai muokata päteväksi, tai asiakkaan toiminta ohjeistaa sellaiseksi, että ehto on pätevä.
• Puutteelliset vakuudet
  • Tilanne: Maksukyvyttömyyden varalle tarkoitettujen vakuuksien voimassaoloa, pätevyyttä ja selvityksiä ei käydä läpi.
  • Seuraus: Kumppanin maksuvaikeuksien sattuessa huomataan liian myöhään, ettei vakuus ole voimassa tai pätevä, ja menetykset jäävät kokonaan oman yrityksen vahingoksi.

3. Työsopimukset ja henkilöstöhallinto (Työoikeudelliset riskit)

Rakennusalalla salassapito- ja kilpailukieltoehdot ovat tärkeitä. Vanhoissa sopimuksissa voi olla kilpailukieltoehtoja, jotka nykylainsäädännön mukaan edellyttäisivät maksullisuutta.

• Lainsäädännön vastaiset tai puuttuvat ehdot
  • Tilanne: Vanhoja työsopimuksia ei ole päivitetty vastaamaan nykyistä, tiukentunutta kilpailukieltolainsäädäntöä. Myös johdon sopimuksista saattaa puuttua kokonaan salassapito- ja kilpailukieltomääräykset.
  • Seuraus: Yrityksen tietotaito voi valua kilpailijalle ilman seurauksia. Lisäksi TES:n erityismääräysten huono tuntemus johtaa herkästi työlainsäädännön rikkomiseen ja kalliisiin korvausvelvollisuuksiin esimerkiksi työsuhteen päättämistilanteissa.

4. Vuokra-, osakas- ja hallintosopimukset (Pitkäaikaiset riskit)

Yrityksen taustalla vaikuttavat sopimukset sitovat yrityksen varoja ja määrittelevät sen päätöksentekoa usein vuosiksi eteenpäin.

• Joustamattomat vuokrasopimukset
  • Tilanne: On sitouduttu pitkiin määräaikaisuuksiin tai markkinahintaan nähden poikkeaviin ehtoihin.
  • Seuraus: Sopimukset eivät jousta liiketoiminnan mukana, mikä rasittaa taloutta suhdanteen muuttuessa.

Sopimuskartoitus auttaa hallitsemaan riskejä ennakkoon

Sopimusriskit kannattaa korjata silloin, kun asiat ovat vielä hyvin. Fennon Sopimuskartoitus-palvelu näyttää yrityksen johdolle, millaisia sitoumuksia ja piileviä riskejä yrityksen sopimukset sisältävät.

Kartoituksessa tarkastetaan muun muassa toimitus- ja urakkasopimukset sekä niihin liittyvät mahdolliset riskitekijät. Samalla arvioidaan, onko joistakin asioista tarpeen määrätä tarkemmin tai pitääkö tehdä yksityiskohtaisempia sopimuksia, jotta tulevia riitaisuuksia voitaisiin vähentää.

Miksi sopimuskartoitus kannattaa tehdä juuri nyt? Kattava ja selkeä sopimus auttaa välttämään riidat usein jo ennakkoon. Jos erimielisyyksiä kuitenkin syntyy, yritys on mahdollisimman hyvässä juridisessa asemassa. Työstä on hyötyä myös siinä tapauksessa, jos yrityskauppa tulee ajankohtaiseksi, sillä silloin sopimuksia ei tarvitse siivota kiireessä eikä riskejä nouse yllättäen esiin.

Näin sopimuskartoitus etenee

Kartoitus on rakennettu sellaiseksi, että se vie mahdollisimman vähän kiireisen yrittäjän aikaa. Prosessi etenee neljässä selkeässä vaiheessa:

1. Aloitustapaaminen: Kartoitamme yrityksesi tilanteen ja teemme listan läpikäytävistä sopimuksista.
2. Sopimusten toimitus: Toimitat sopimusmateriaalin meille sähköisesti.
3. Fennon analyysi: Rakennusalaan ja liikejuridiikkaan erikoistuneet juristimme perkaavat sopimukset ja vertaavat niitä markkinakäytäntöihin. Kysymme tarvittaessa tarkentavia kysymyksiä työn aikana.
4. Raportti ja koontipalaveri: Saat selkeän raportin havainnoista ja suosituksista. Käymme tulokset yhdessä läpi loppupalaverissa.

Mitä kartoitus maksaa?

Koska yritysten koot ja sopimusmäärät vaihtelevat, palvelulla ei ole yhtä kiinteää listahintaa. 20 miljoonan euron liikevaihtoa tekevällä urakoitsijalla on eri tarpeet kuin pienemmällä paikallisella toimijalla.

Hinnoittelemme sopimuskartoituksen aina tapauskohtaisesti. Kun olemme arvioineet sopimusmassan laajuuden aloitustapaamisessa, teemme yrityksellesi sitovan tarjouksen kiinteästä hinnasta ennen työn aloittamista.

Huomaa: Jos raportissa nousee esiin sopimusten päivitystarpeita, sovimme niistä kanssasi erikseen. Sopimusten varsinainen muokkaaminen tai uusien pohjien tekeminen ei kuulu kartoituksen perushintaan, vaan teemme niistä tarvittaessa erillisen toimenpide-esityksen ja tarjouksen.

Varmista sopimustesi ajantasaisuus

Älä jätä yrityksesi sopimusriskejä sattuman varaan. Ennakoivalla kartoituksella varmistat, että yrityksesi sopimukset tukevat liiketoimintaa myös haastavassa markkinatilanteessa.

Ota meihin yhteyttä ja varmista sopimusten ajantasaisuus.