Taloyhtiö voi joutua osapuoleksi erinäisiin riitatilanteisiin ja oikeudenkäynteihin niin urakoitsijoiden, osakkaiden tai erilaisten palveluntarjoajien kanssa. Riitatilanteet taloyhtiössä voivat liittyä esimerkiksi kunnossapito- ja korjausvastuisiin, vastikkeiden maksamiseen, urakkasopimuksiin, rakennusvirheisiin, vahingonkorvauksiin tai yhtiökokouksen päätöksiin.
Päivittäisessä toiminnassa huolellisuudella ja normaalilla valppaudella pääsee jo pitkälle ja silloin mahdollisessa erimielisyystilanteessa taloyhtiön asemakin luultavasti on parempi. Mahdollisiin erimielisyystilanteisiin voi ensinnäkin varautua käymällä taloyhtiön puolesta laadittavat sopimukset (esim. urakkasopimukset) huolellisesti läpi ennen niiden allekirjoittamista, jotta molemmilla sopimuksen osapuolilla on tieto siitä, mihin ryhdytään, ja mitä sopimuksella on tarkoitus saavuttaa.
Kaikkeen ei kuitenkaan voi etukäteen varautua, vaan yllätyksiä voi aina tulla. Esimerkiksi taloyhtiöiden urakoissa useimmiten sovellettaviin YSE-ehtoisiin rakennusurakoihin liittyy tietynlaisia erityispiirteitä, jotka on hyvä tiedostaa. Vastaanottotarkastus on yksi urakoiden olennainen vaihe ja YSE-ehtojen 71 §:ssä todetaan, että kummankin sopijapuolen on esitettävä toisiinsa kohdistuvat vaatimuksensa perusteiltaan yksilöityinä viimeistään vastaanottotarkastuksessa uhalla, että oikeus vaatimusten tekemiseen on muutoin menetetty. Taloudellinen loppuselvitys (YSE 73 §) taas on urakan viimeinen vaihe, jota vastaanottotarkastus edeltää, ja jossa tilisuhteet selvitetään lopullisesti. Yksityiskohtainen ja huolellisesti laadittu loppuselvityksen pöytäkirja voi vähentää olennaisesti mahdollisten erimielisyyksien riskiä taloyhtiön ja urakoitsijan välillä. Taloudellinen loppuselvityksen osalta on hyvä huomata, että vaatimukset tulee esittää perusteiltaan sekä määrältään, kun taas vastaanottotarkastuksessa riittää vaatimusten esittäminen perusteiltaan.
Urakoitsijan takuuaika YSE-ehtojen 29 §:n mukaan on 2 vuotta. Takuutarkastus tulee YSE:n mukaan toimittaa rakennuskohteessa aikaisintaan kuukautta ennen vastaanottotarkastuksessa ilmoitettua takuuajan päättymispäivää ja viimeistään sanottuna päättymispäivänä, ellei toisin ole sovittu. Takuutarkastuksessa voi vedota vain sellaisiin virheisiin, jotka ovat ilmenneet urakan vastaanoton jälkeen, kun taas vastaanottotarkastusta ennen ilmeneviin virheisiin tulee vedota vastaanottotarkastuksessa. Ratkaisevaa tässä yhteydessä on se, milloin virhe olisi kohtuudella ollut havaittavissa. Näin ollen jokaisella käynnillä kohteessa tulisi olla tarkkaavainen, jotta mahdolliset virheet havaitaan ja niihin vedotaan oikea-aikaisesti.
Edelleen uudiskohteita koskee vuositarkastus sekä rakennuttajaa ns. 10-vuotisvastuu, jonka täyttymiselle on kuitenkin asetettu erinäisiä edellytyksiä, ja rakennuttajan vastuu voi poistua jo tätä aikaisemminkin. Tässäkin kohden on tärkeää huomata, että havaitut virheet ja puutteet on ilmoitettava vuositarkastukseen mennessä, joka yleensä pidetään 12–15 kuukauden kuluessa käyttöönottohyväksynnästä. Mikäli virheistä ei ole ilmoitettu vuositarkastukseen mennessä, vaikka se olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa, oikeus vedota virheeseen menetetään. Urakoitsija ei kuitenkaan vapaudu vastuusta piilevien virheiden osalta, joita ei ole voitu havaita vuositarkastukseen mennessä. Piilevistä virheistä tuleekin ilmoittaa kohtuullisessa ajassa siitä, kun se olisi pitänyt havaita. Kymmentä vuotta lähestyvän taloyhtiön onkin suositeltavaa reklamoida rakennuttajalle viipymättä loppusuoralla havaitut virheet.
Reklamaation osalta lähtökohta on, että reklamaatioaika lähtee juoksemaan siitä, kun virhe on havaittu tai olisi pitänyt havaita. Reklamaatioaika voi vaihdella riippuen tilanteesta, mutta yleisenä lähtökohtana voidaan pitää kohtuullista aikaa virheen havaitsemisesta tai siitä, kun se olisi pitänyt havaita. Reklamaation tekemiseen kannattaakin hyvissä ajoin pyytää tarvittavaa asiantuntija-apua, jotta reklamaatio on oikea-aikainen sekä oikeasisältöinen.
Yhteenvetona voidaankin todeta, että tarkkaavaisuus, oikea-aikainen reagointi havaittuihin puutteisiin ja virheisiin sekä asiantuntija-avun käyttäminen etupainotteisesti on tärkeää, jotta vältytään epäselvyyksiltä sekä mahdollisilta oikeudenmenetyksiltä. Mikäli reklamaatio ei johda asian ratkeamiseen, saatetaan asiassa joutua kirjelmöimään vaatimuskirjeillä ja vastineilla puolin ja toisin. Usein osapuolten kannalta tarkoituksenmukaista on löytää asiaan sovinnollinen ratkaisu, johon molemmat osapuolet voivat olla tyytyväisiä.
Oikeudenkäynti on viimesijainen keino saada vaatimukset hyväksytyiksi. Ennen mahdollista oikeudenkäyntiä on suositeltavaa yhdessä alan asiantuntijan kanssa pohtia riidan lähtöasetelmaa, omien vaatimustensa ja niiden perusteiden menestymismahdollisuuksia, näytön riittävyyttä sekä oikeudenkäynnistä aiheutuvaa kuluriskiä. Voit ottaa yhteyttä Fennon asiantuntijoihin tällä sivulla.
Tästä aiheesta Asianajotoimisto Fennon asianajat puhuvat tarkemmin Isännöintiliiton järjestämässä Laki & Glögi -tapahtumassa Helsingissä, Turussa, Jyväskylässä, Tampereella, Porissa ja Oulussa. Tapahtumassa sinulla on mahdollisuus esittää kysymyksiä asianajajille, verkostoitua kollegoiden kanssa sekä nauttia joulun tunnelmasta.
